县城去库存,周期以年计 - 齐鲁晚报数字报刊

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县城去库存,周期以年计

新房还是毛坯就当二手房卖,有的县库存达100多万平米

2015年12月25日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　去库存取决于存量多少,也取决于平均销售量的多少。记者在调查中发现,济南的住宅库存量不大,不用半年就能消化,而青岛、济宁、临沂的住宅库存量消化时间大约为15个月,也在相对合理的范围内。
　　但在潍坊等市以及巨野县城,由于之前住宅开发量很大,库存量高,大约需要4到5年才能消化完。
二线城市楼市回暖,去存压力减小
　　“今年市场不错,房子卖得不少,去库存压力没那么大。”采访中,多家房企负责人告诉记者。这多少与人们脑海中库存压力大的印象有所出入。不过,济南市建设部门统计的数字证实了这一点,今年前11个月,济南住宅72819套的成交量已远远超出了去年全年的6万多套。
　　同样是二线城市,青岛的楼市销售呈现逆势增长。数据显示,截至2015年12月20日,青岛2015年新房成交已达124742套,远远超过2014年的95830套。这其中,大楼盘的销售情况尤其较好。
　　23日,记者在青岛市市北区的中海临安府售楼处看到,售楼处门口挂着“仅剩两套样板间”的条幅,售楼处内仅留了两名值班的销售人员。项目的沙盘上,除了一栋没来得及更换“售罄”的标牌外,小区的所有楼座都挂上了“售罄”的标牌。
　　新房的成交量持续增加,对于目前市场库存量有何影响?数据显示,截至2015年12月20日,济南商品住宅市场存量约408万平方米,去化周期约4.7个月,从市场来看,这在很健康的范围内。也就是说,济南的去库存压力并没有那么大。
　　而在青岛,目前普通住宅的库存面积为1800万平方米。“青岛的去化周期大约在20个月,目前开发商年底也在促销跑量。”业内人士分析认为,随着数轮货币政策、降低首付比例、公积金新政升级等利好政策落地,楼市销售效果持续显现。而且,成交情况与地段、性价比以及项目的口碑有直接联系,也决定了去库存是否存在压力。

三线城市开始分化,可售房源增多
　　二线城市销售出现逆势增长,三线城市则开始逐渐分化。23日,记者从菏泽市住建局了解到,目前菏泽全市住宅库存面积740万平米左右,平均日销售量约1.5万平米,预计16个月可消化完。这一年来,菏泽房地产销售价格持平稳态势,没有出现太大的波动。
　　与之相比,聊城市的商品房去库存压力更小。聊城市住建局局长栾居军表示,从数据上来看,目前全市房地产市场总体运行平稳,聊城房地产开发步伐放缓,新建商品房销售明显回升,商品房去库存周期正在缩短。尤其是5月份以来,销售量逐月攀升,其中城区商品房库存217.89万平方米,去库存周期约10个月,处于合理区间内。
　　不过在济宁市,自2014年下半年起,不少楼盘处于待售状态,住宅和商业楼盘都面临着或多或少的去库存压力。济宁市房产交易中心的数据显示,不少在2015年初竣工的备案房产项目中,或多或少都存在可售房源,多则三四百套,少则三四十套,其中一处楼盘竣工时间为2014年12月1日,在1107处总房源中,有872套仍显示为可售状态。
　　潍坊在各市中情况最为特殊。潍坊目前预售许可的住宅面积是4000万平方米,而累计签约只有2500多万平方米,也就是说潍坊目前有1500万平方米楼盘待签。有业内人士表示,因为潍坊中心城区对区县人口的吸引力不足,再加上外来流动人口较少,去库存需要四五年时间,压力很大。

前几年开发过度,县城不容乐观
　　除了二三线城市,记者还走访了不少县城,不少地方因为开发过度,库存情况不容乐观。像菏泽巨野县,目前总开发量(包括住宅与商业)380万平米左右,目前库存量还有100多万平米,当前每月销售总量400-500套,预计5年才能消化完。
　　在济南市商河县,经历过“金九银十”的疯狂促销后,房地产市场趋于平静。从各个开发商提供的年末数据来看,商河县2015年大约卖掉2000套房子,仍有4000套的库存急需销售。“按商河县目前的消费能力来说,假设每年不再建新房,这些房子还得卖2年。”目前,商河县城区人口的消费市场接近于饱和,乡镇的人口成了各个楼盘的最大潜在客户资源。
　　济阳的情况也差不多,各大楼盘前来看房的市民有所减少,销售情况略有下降。几家毗邻学校的楼盘销售情况略好,但尾盘去化难度仍然很大。此外,新建小区入住率普遍较低,闲置房越来越多。
　　而在济宁邹城,统计数据显示,住宅项目销售面积为78.2万平方米,增长43.8%；待售面积为34.2万平方米,同比下降22.0%。“现在炒房已经没有市场,绝大部分购房者都是因为刚需,房价也很平稳,但还是有很多新建楼盘的房源进入二手房市场。”邹城市亿家地产的工作人员李超介绍,邹城市东城区的新建小区进入二手房市场的越来越多,大部分是毛坯房,而且很多都有贷款,销售情况也一般。

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