菏泽华侨城售楼处内,售楼员正在向购房者介绍楼盘。 本报记者 陈晨 摄
据了解,今年以来像菏泽一样房地产不温不火的地方存在不少,楼盘月均销售相比往年均有下降。业内人士表示,政府只是鼓励降价,但是开发商考虑的还是资金成本和现金流,这两个方面才是决定房源是否降价的根本原因。
“涨幅不如GDP, 算是变相降价”
“现在菏泽的楼市就是不温不火,开发商压力很大”,菏泽市华侨城售楼处销售总监赵玉斌告诉记者,很多开发商应对目前不景气的楼市,措施之一就是不开工建设。
“据我了解,今年菏泽只有几个大公司的项目开工,其他开工的很少,因为一开工就要砸钱。”而对于华侨城这个项目,赵玉斌说从去年开始就一直在做消化库存的工作,并且与往年每年房价提升300-400元的速度来说,今年房价仅上调了100元左右。“现在卖的房价基本与前几年差不多,没涨就等于降价了。”
赵玉斌分析称,菏泽近几年房价并没有明显上升,但与业内一种潜规则相比,房价的上升要跟GDP的上升相对应,在这方面来说,菏泽房价明显没有追上GDP,所以也是另一种形式上的降价。
赵玉斌认为,开发商是否降价去库存不是政府引导可以决定的,主要还是要看项目的资金成本和现金流。“菏泽有个项目现金流不够了,存量房价格直接从每平3900元降到3000元,这是很个别的现象,是开发商撑不住了。”
对于降价,赵玉斌说:“现在购房者都十分理智,降价一二百元,对销量基本没什么影响,而降价七八百元,开发商又不一定能撑住,如果开发商资金成本压力过大,就算没有政府引导,开发商也会降价,把现金流盘活了,又是一条生路。”
楼市回暖城市 开发商有恃无恐
类似的观点不仅在菏泽市区存在,在下面的区县也是如此,在菏泽巨野县,开发商对于政府鼓励降价去库存的态度同样不是很积极。
巨野凯兴蓝博湾小区的销售经理战妍丽说,项目一期开发建成480套,目前还剩余50多套。当前,小区正在新建房7号楼,预计下月开盘,从户型和面积上设定得比之前更加合理,虽然原材料略有下降,但是其他成本越来越高了,而且前期销售相对平稳,所以小区不会采取降价政策。
库存量相对而言如此之大的县城尚且不想降价走量,更别提济南青岛这样房价开始回暖的二线城市。记者调查了解到,济南不少中等价位的新楼盘,极少有人想采取降价措施。
在济南东边的唐冶新区,集中了绿地城、银丰唐郡等7个开发商。其中,绿地城去年至今已开出了13栋楼,目前除了新开的1栋18层楼和1栋11层楼房源在售外,其他楼几乎只剩下部分顶楼或底楼在售。
“所有的楼层我们预计要花两年销售,所以目前不大着急,有一栋还略有涨价,希望追求更高一些的利润。”该项目主管李女士说,目前唐冶周边的商业、医疗、银行等配套都还几乎没有,之前拿地的成本还不算高,但是营销和人工成本都在上升,所有成本刨去后,去年和今年几乎都是成本价和微利售楼,再要降价很难。
单纯楼盘降价 不如政策优惠大
“其实除了降价走量,通过政府调控,采取一系列措施扩大购房需求、去库存,才是众多开发商的愿望和期盼。”济宁市房易地产策划总监陈宪房说,在房地产去库存上,时间就是生命,一旦开发企业自身消化库存的速度减缓,不仅会影响工程建设进度,甚至面临资金链断裂拖垮开发企业。因此,政府出台的利好政策将成为房地产去库存的“催化剂”。
陈宪房告诉记者,从开盘到交房的1-2年是房屋销售黄金期,交房时售出90%房源是正常状态。而随着房地产市场的下行,直到交房还可能存在大量未出售房源,销售周期就可能延长为3-4年,这对开发商最大的牵制是资金回笼困难。
“购房需求不振并不等于需求饱和或房源供大于求,潜在的购房需求仍然很大。”陈宪房说,刺激购房需求是解决库存的重要因素。刚需购房者仍是目前房屋销售的主力军,但会受到支付能力的限制,市场下行的现状下,许多潜在购房者多持观望态度影响购房需求。
“降价或者节假日进行促销的确是一方面的措施,但是对于刚性需求而言,小部分的降价肯定不如大方面的政策优惠力度更大”。因此,通过出台政策鼓励进城务工人员、城乡接合部居民进城购房置业,棚户区改造增加货币安置比例,与企事业单位签订合约转团购房,都是扩大需求的重要举措。
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