楼市“去库存”要让市场“做主”
2015年12月28日 来源：
齐鲁晚报
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在刚刚闭幕的中央经济工作会议上,“鼓励个人和机构买存量房出租”成为明年经济社会发展的重要任务,而这个任务的核心就在于化解房地产库存,为此更是罕见地提出了“要取消过时的限制性措施”。
何谓“过时的限制性措施”?中央文件并没有明确指出,但是从媒体的解读来看,大都将此理解为此前各个城市对购房者采取的户籍限制。从过去几年的表现来看,这些措施并未能阻止房价上涨。一个可供佐证的例子是,在限制性措施最为严厉的北上广深,恰恰是近年来房价持续上涨的城市。
同时,限购政策还引发了其他很多问题。以户籍作为区分标准,实际上是给购房者施加了额外的行政许可,而这和立法法、行政许可法等法律中所确立的基本原则是相悖的。同时,以户籍作为限购手段还给不少权力机构予以寻租的空间。从这个意义而言,有关政府部门才是房产限购的真正受益者,因为它们具有了左右市场交易的特权。
当然,仅仅取消限购还是不够。现在为了提振楼市,不少地方政府出台了针对购房者的优惠,甚至还有要求当地金融机构增加对贷款人的法定贷款。这不仅有悖市场经济的公平竞争原则,同时还会产生新的风险,而这恰恰是2008年美国次贷危机产生的根源。
尽管消除库存是重要的,但更重要的是让市场在消化库存中发挥决定性作用。房地产市场之所以会有今天的困局,地方政府在其中发挥了一个非常重要的角色。因为房地产市场能够给地方政府带来财政收入,很多地方政府通过各种各样的举措——比如营造新城——来扩大房地产市场的供给,但是由于当地的产业和人口结构,绝大多数城市并未能消化这些住房。
需要注意的是,我们今天以“去库存”作为房地产市场的主要任务是,务必要记住是什么原因导致今天的困局:那就是行政权力对市场的不当干预,政府垄断了土地供给,通过容积率决定了房屋的空间密度,通过房产销售许可控制商品房销售时间,通过房产证决定着房产归属。如果今天再以不当的行政权来去库存,尽管可能在短期内奏效,但是会带来更大的隐患。让地产市场回归正常,最为重要的举措莫过于放松政府对市场的各种管制,真正让市场在资源配置中发挥决定性作用。(摘自《华夏时报》,作者傅蔚冈)
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