高端住宅“上位”引关注
2016年01月08日 来源：
齐鲁晚报
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年 度 真 人 秀 “偶像来了”
湖南卫视《偶像来了》,由林青霞率众女神驾到,第一期播出后便创了收视纪录。偶像,为人所崇拜、追捧,具有神秘力量的象征,同样出现在地产行业。去年济南楼市的“偶像天团”不在少数,更是培养了大批铁粉前呼后拥,逢推盘即大卖的节奏做实了偶像的光环。
“我明显感觉到去年的豪宅产品增多了,客户的营销策略在悄然改变。”作为地产广告人,王莹自去年初就感觉济南的楼市变化。据悉,去年3月赵雅芝助阵燕玺台燕山会启动仪式,融创5月开盘当日销售10亿,名悦山庄9月首次开盘价就不低于15000元/平米。2015年,一大批高端住宅布局旅游路、经十路沿线,豪宅产品“上位”,大平层扎堆入市,不少改善型房源开盘价高、去化快,已经成为行业的共识。
豪宅偏爱稀缺资源 单价涨幅空间大
“三、四年前,根本就没想过要买豪宅。”孙女士告诉记者,今年上半年她在燕玺台购买了一套185平米四室两厅的大户型,因为要买改善型的房源,要首选周边环境好,社区容积率低的楼盘,但是相应的价格也比较高,燕玺台首次开盘价就是18000元/平米,经过两轮加推,11月份燕玺台再次推盘价每平米已经涨了500元。
尽管已入手的房源价格比自己预期的高,但是孙女士认为豪宅市场的资源非常稀缺,应该尽快入手。两年前,孙女士原本在旅游路的国华东方美郡看中一套170平米三室两厅的大平层,她说:“2014年当时售价是17000元/平米。我当时觉得有点贵没有买,现在那里的新房源已经售罄,二手房的市场价在30000元每平米左右。”
记者了解到,豪宅往往要比普通住宅占据更好的地理位置,耗费更多的占地面积,更多的物业管理服务内容,同时还包括更多相关的和隐性的社会资源,如规划设计、建筑设计、园林景观设计等。旅游路沿线的稀缺的山体周边地带,一直都是开发商开发高端楼盘的热点区域。
前几年,济南豪宅正式进入规模发展期,呈现了大步跨越式发展。沿旅游路布局的中海奥龙观邸、海尔绿城全运村、银丰山庄、国华东方美郡等楼盘,以及南部的中海铂宫、鲁能漫山香墅等都是置业豪宅与大平层的首选。
高端住宅集体东移 多分布燕山文博奥体
近一两年,不少改善大盘“押宝”济南中、东部,从经十路自西向东,燕玺台、开元府、中润世纪中心、拉菲公馆、融创财富中心、名悦山庄、万科麓山、国华印象、中海天悦府等高端楼盘扎堆入市。记者采访中发现,这些豪宅多分布在千佛山、燕山、文博、奥体片区等区域,从整体布局看,豪宅区域集体“东移”。
据悉,这些楼盘价格基本都在15000元/平米上下浮动,不过有些楼盘价格更高,超过了20000元/平米。以万科麓山为例,小区主力户型为143平米的精装三室,散布在小区中心的8个楼座上,全部为一梯两户,价格在14500元/平米左右。与之相隔不远的舜奥华府,240平米复式产品去年下半年开盘价在13000元/平米左右,而位于旅游路奥体片区的名悦山庄均价在17000元/平米。
而转山西路上的两个楼盘,融创财富中心与拉菲公馆受到济南中央商务区规划的影响,近一年内“水涨船高”。融创财富中心南区的住宅产品,价格在14000元/平米左右。拉菲公馆与之隔路相望,定位高端楼盘,据行业内人透露,开盘价不会低于周边楼盘。据附近一家二手房中介人员介绍,2006年转山西路的楼盘价格在5000元左右,近十年时间,周边的房源已经翻了近三番,而且不少购房者仍然认为这个片区的价格会继续上涨。
二胎政策放开后 “大三房”“小四房”变刚需
采访中,一位置业顾问告诉记者,来买豪宅的人群主要关心三个方面,一个是小区的地段和自然环境,一个方面是关注小区的整体规划、户型和私密性等,另一个方面是关注小区人群的整体素质。
二孩政策放开后,改善型房源更加受青睐。对于购房者而言,随着“二孩”计划提上日程,匹配户型“升级”的需求也开始加强,传统的小三房将不能满足一家4口的日常需求,“大三房”、“小四房”或将成为购房者的新选择。
按照现有的家庭构成,三房刚好符合家庭居住需要:父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子,父母一间、孩子一间,还有一间作为书房或者休闲房间,也是刚需范围,大平层产品或将继续热销。
专家表示,在稀缺供应之下,区域高端楼盘的前景将持续走高。普遍二孩的政策释放后,对未来中国经济持续发展将起到积极的作用,但借助二孩全面放开政策促进高端住宅产品销售,其作用不会立即显现。但价格由短期需求决定,在2015一系列金融政策的带动下,未来济南高端住宅房源可能会因为家庭结构变来带来的住房需求,房价会温和上升。
(楼市记者 刘亚伟)
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