没出正月十五,当多数人还沉浸在新年余温中的时候,济南各大售楼处的置业顾问,早就投入了高强度的接客、讲解、看房、签约的销售之路。与往年情况不一样,东部某楼盘销售李梅年后已经卖了三套改善性大户型。
她告诉记者,自己所在的楼盘,自从年后开张以来,就人流不断,每天的到访都在三四十组以上,尤其是近期周末,每天都能有十套以上的成交,其中多数为120平米以上的改善型大户型。
记者调查了解到,年后,不少楼盘迎来成交高峰,购房需求呈现迅速回暖态势。
改善需求入市汹涌
初七一上班,吴莉莉就开启了今年最重要的换房计划。十年前,和老公结婚前,在历山路买了一套70多平米的小两室。房子装修的很温馨,上下班也很方便,但是随着两个孩子的陆续降世,加上老人过来照看孩子,家里显得越来越拥挤。
其实,吴莉莉很久前就有换房的想法,但是两个人都是普通的白领阶层,又要供养两个孩子,还要赡养老人,加上换房除了首付款以外,还需要各种税费,以及高昂的装修成本,让本就不是特别宽裕的两个人,想起换房就胆怯。
吴莉莉换房的决定还是起于身边朋友们的亲身经历。其中一位贷款54万30年还清,原来每月的还款在3201元,2015年降到了3081元,由于连续5次降息,2016年1月月供直接降到了2737元,每个月减少了400多元。她告诉记者,2015年连续性的降息,朋友们纷纷表示,购房月还款压力明显减少,这让其买房的信心增加了许多。
所以新年以后,一上班两个人就开始迅速的看房子。吴女士告诉记者,因为是改善住房,所以打算买个小四房或者大三房,而且各项的配套尽量的齐全一些,特别是学校配套。
两个周末时间,先后看了东部和南部的十多个楼盘,包括黄金99、黄金山水郡、财富中心、恒大龙奥御苑、名悦山庄、海尔绿城全运村,漫山香墅。这十多个楼盘,不是面积不合适,就是价格不合适,或者交房时间不太合适,总是不能让其很满意,目前还在犹豫选购哪个楼盘。
其实吴莉莉,只是最近加入改善性购房大军的其中一员。销售人员李梅告诉记者,去年以来,尤其是年后改善性购房的人群特别密集。
利好政策刺激购房需求
家住三孔桥街力高盛世名门的刘静也是其中一员,近日刚在二环南路的漫山香墅购买了一套四室的改善住房,179平米的多层四房,一共230万元,小区配套齐全,尤其是小学、初中都比较知名,以后生活也会更加省心。
刘静告诉记者,近期国家对购房政策进行调整,二套房首付从4成降到3成,自己的房子购房首付款从90多万元降到了近70万元,忽然间减少了20万元,购房压力大减。
除了首付的降低,近期国家对住房契税也进行了调整,首套房大户型及二套房普遍受益。尤其是二套房90平米以上,购房契税从3%降到了2%。以刘女士为例,政策调整之前,按照3%的契税缴纳标准,需要交近7万元,可是政策调整之后,只需要缴纳不到5万,其购房契税一夜之间减少2万多元。
近日,济南市又拟将住房公积金贷款额度上调至70万元。对于刘女士来说,这也是个重大利好,她告诉记者,她和老公两个人公积金缴纳标准都比较高,公积金账户也有不少钱,等政策调整以后,正好可以申请下混合贷,也可以减小还款压力。
业内人士告诉记者,无论是降首付带来的二套房首付款大幅减少,还是去年接连降息导致的月供压力减少,包括二套房契税降低,以及接下来的济南公积金新政策,都给改善需求人群短期内减去了诸多的压力。
房企开始主动调结构
记者了解到,2015年济南普通住宅市场2015年有成交记录的项目共294个,全年成交均价8104元/平方米。其中项目均价10000元/平方米以上的项目53个,成交179.79亿、11159套,占全市21.44%、12.37%,项目个数较2014年增长13个、金额增长76.83亿、套数增长5420套,增幅分别为33%、75%、94%,改善型需求爆发式增长。
记者了解到,连续的降准降息、公积金政策、二孩政策的放开、户籍制度的改革、契税改革等等,让房地产市场门槛降低,市场成交加大,改善型需求上升。在这种情况下,房企针对此进行了产品结构的系列改革,今年济南市市场改善型供应不断产生,部分项目基本全部为全改善性产品。
记者了解到,燕山立交桥附近拉菲公馆今年上半年面世,一共500多套住宅供应,基本全部为140平米以上的改善型产品,部分产品涵盖了四房、五房甚至更高的要求。
无独有偶,位于段店立交桥附近的财富壹号,也将于近期面向市场,除了一部分105平米的三室,其余产品全部为120平米和130平米的三室,后期也将会有160平米的产品供应。内部人士表示,项目整体定位比较高,配套标准也是按照高要求来制定的,售价应不低,基本都是改善型产品。
一位业内人士告诉记者,改善型需求和刚需差别比较大,刚需比较在意价格,相对来说改善性需求对价格不是太敏感,相反会考虑其它的方方面面。所以这些项目在产品定位的时候,就会考虑到改善性需求要求比较高,所以在户型、景观、配套等多个方面格外下功夫,所以市场突然冒出来诸多改善型产品,也就不足为怪,而且从大势来看,也符合国家供给侧改革的宗旨。
记者了解到,位于奥体西路的万科城,前几年推出精装房产品,受到市场追捧,一度成为当年的热销楼盘。眼下在售的三期产品,跟一期相比,一方面产品做了调整,除了96平米的三房和117平米的三房,增加了144平米的改善性四房产品,另一方面产品也有所升级,增加了除霾新风系统,虽然整体售价上涨三四千,但是产品的整体品质却是有所提升。
(楼市记者 刘万新)
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