“仅两个月的时间,经十路沿线的济南CBD就有两栋写字楼拔地而起,并已建设到20多层的高度,工业南路沿线汽车配件城也几乎一夜之间夷为平地。”经常出差的王涛说,从去年5月份之后,他每次到济南,都能感受到济南CBD及周边日新月异的变化。
2015年,经十东路两侧的文博片区首次被规划为济南唯一的中央商务区,到同年11月,济南CBD“高大帅”的形象呼之欲出。济南CBD不再是一个规划概念,拆迁、配套建设加速前进,周边的房价也是水涨船高。
中央商务区南部沿线房价走高 有楼盘两月涨幅三四千
“去年年底,名士豪庭的二手房还不到14000元/□,转过年来有的已经涨到了16000元/□。”由于经常到济南出差,王涛一直考虑在济南买房,但是靠近济南CBD的经十路沿线房价却是只涨不降。
一位二手房中介人员告诉记者,名士豪庭、正大城市花园、银座花园等小区的房子成交价格高、速度快,120□左右的房源一推到市场上,各个中介就开始抢客户,三四天内成交一套房源在行业内已经不是新鲜事。他分析道,这个片区的房子热销,一部分原因是借力了济南CBD的规划,毕竟这个区域新开发的楼盘并不多,房源需求主要来自二手房。
“2006年,这里的房子才5500元/□,十年的时间翻了三番。”一位住在名士豪庭的业主说,当时买房还要先排队买号,周边下井庄等村落还没有拆迁。如今房价大幅上涨,主要是得益于济南东部的快速发展。
同处经十路沿线的某新开楼盘去年5月开盘,现在每平米涨幅达到了三四千元。一位购房者告诉记者,该楼盘首次开盘时,170□的四室两厅户型均价是13500元/□,现在已涨了不少。
记者了解到,尽管同一片区的房源由于社区配套、景观资源、建筑质量等不同,价格有高有低,但是转山西路、洪山路、浆水泉路周边的住宅产品,二手房成交价格都维持在12500元/□以上,成为济南楼市成交价格的新高地。
拆迁、建设速度快 折迁面积已完成60万平
有业内人士分析,济南CBD南线的房价逐渐走高,很大一部分原因是写字楼、商业街区、商业综合体等配套增多,但住宅产品占比少。根据规划,济南CBD的居住用地仅占到三成,其中涵盖5%的面向高端人才的酒店式住宅,19%-22%面向企业高管的精品式公寓,还有6%-8%面向高精尖人群的高端住宅,住宅产品成为整个区域的稀缺产品。
其次,济南CBD区别于其他的规划项目,最大的特点是“快”,几乎是一夜之间,工业南路沿线就夷为平地。“以前政府出了规划之后,要等一两年才见成效,周边开发房地产的企业过分透支规划概念来卖房子,但是现在不存在这样的问题。”一位资深房地产从业人员说到,从奥体西路向西部望去,已经有一整片的空地用围挡圈了起来。靠近经十路的济南CBD片区已经有几十个塔吊正在如火如荼的施工中,两栋写字楼拔地而起,建设至20多层。
记者获悉,目前中央商务区的征地拆迁工作已完成入户4147户,占目标任务的83.9%,其中最快的片区入户率达95%；完成拆迁面积近60万平方米,腾空土地3039亩。历下区已完成了姚家、丁家的集体土地征地拆迁工作。
“济南CBD的拆迁,也拆出了大量的购房需求。很多人拿到拆迁款后,还是想回到原来的地方居住,周边的购房需求就会增大。”一位开发商营销经理告诉记者,现在不少楼盘都针对拆迁区域的购房者,推出了相应的购房政策,引导他们到售楼处买房。
虽一路之隔 CBD圈外房产项目涨幅不大
受济南CBD的规划的影响,文博片区、化纤厂片区、奥体片区、汉峪片区的房价都有不同程度的增幅。从规划图上看,化纤厂片区与文博片区隔着济南CBD南北相望,但是房价涨幅并不太大,相对济南CBD南侧的楼盘,显得较为平静。
在奥体西路沿线,丰奥嘉园、万科城、保利华庭、泰悦赫府、花园小镇、莱钢凯旋公馆都曾经是化纤厂的“明星”楼盘。尤其是万科城,是万科房地产落户济南的首个楼盘,泰悦赫府则是2014年的“地王”。
“2010年买房时是6670元/□,现在卖也就8500元/□。”六年的时间,房价涨了顶多2000元,家住丰奥嘉园南区的林女士对片区的涨幅并不满意。她告诉记者,丰奥嘉园北区是团购房,当时团购价是4300-5200元/□左右,导致现在整个楼盘的价格涨不上去。
而一路之隔的万科城开盘价在9200元/□左右,现在均价约13000元/□。“万科城现在的房子增加了新风系统等配套,房价因此也有相应的上涨。”万科城的业主林莹认为,2013年底买房时主要是看中奥体西路将要建设轻轨3号线,对房价未来的涨幅预期比较高。现在周边的房价虽然都有了一定涨幅,但是房屋建造成本也在增加,过去这一年并未感受到大幅上涨。
“现在周边未开发的地块已经非常稀缺,房源越卖越少,后期价格可能还会有所上涨。”奥体西路某楼盘置业顾问介绍,去年化纤厂片区的在售楼盘比较多,供应大于需求,一些开发商考虑到财务成本,采取了“低价走量”措施。但是今年不少楼盘属于尾盘销售,又受济南CBD规划的利好,奥体西路的楼盘或将会再次成为热点片区。在年后同区域楼盘调研中发现,现在已经有在售楼盘酝酿涨价。
(楼市记者 刘亚伟)
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