近日,社交媒体上疯传一线城市炒房的“终极模式”,通过这种方法,炒房者可以通过已有房产套取银行资金,套取的资金可以拿去继续炒房；同时,这样操作风险完全丢给了银行,炒房者不担任何风险。一位银行信贷经理听完记者转述的上述炒房“终极模式”后,第一反应就是笑了。下面,记者就来带大家好好算算这笔账。
“无本无风险”
炒房模式疯传
上述一线城市炒房“终极模式”是这样:夫妻在北京有套房,老公把房子只写在老婆名下,然后假离婚。现在房市价700万元,老公让老婆把房子1000万元卖给他,首付300万元,贷款700万元。这样,夫妻俩继续住着房子,手里却多了700万元。用这700万元投资的收益,刚好可以用来还房贷。
如果房价大跌,丈夫就不还房贷了,让银行把房子拿走。这样夫妻俩的房子就在高位变现了；如果房价继续涨,丈夫还可以在适当的时候真卖出去,再赚差额。这样不管涨跌,稳赚不赔,且会炒高房价。
这到底什么意思?记者来为大家详细分解一下:第一、夫妻两人在北京有套房,先把房子只写在老婆名下；第二、假离婚；第三、老婆将房产以1000万元的总价卖给老公,不过房子真正的市场价只有700万；第四、老公无法全款付1000万,于是找银行贷款,银行提供七成贷款,即700万元,老公首付300万元；最后,假离婚的夫妻双方,还住在同一套房产,但手中还有700万现金。
那么,这样操作有什么用?一是,手中有700万现金,可以拿去做投资,投资的收益可以偿还房贷；当然也可以拿去炒房,毕竟一线城市楼市火爆。此时,两人同时拥有2~3套房,就能成倍扩大收益。二是,700万元现金,正好等于房子的实际价值。鉴于一线城市的房价涨幅已经非常可观,存在向下调整的可能性；如果这套房产跌破700万元,那就断供吧,房子给银行；如果该套房价继续上涨超过700万元,那就老老实实还房贷,毕竟房产增值了,还是划算的。所以,如果这种方式操作成功,对炒房者来说,确实是“无本万利”的生意,赚钱都是自己的,风险都是银行的。
银行贷款多少,
是按照评估价来确定
银行人士以他所在银行的操作规范,分析了这种操作模式面临的几重障碍:首先,需要明确的是,二手房交易,银行贷款多少,是按照评估价来确定,而不是成交价。银行会选择专业的第三方机构进行评估,而这类第三方机构通常都与银行(分行或支行)有固定的业务合作关系。如果市价是700万,则评估机构给出的估值通常也在700万左右,不会突然跳到1000万元。据这位信贷经理介绍,在实际评估中,银行为了控制风险,实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。
其次,除了专业的评估机构,银行的业务员会实地勘察抵押物(即房产)的情况,如果成交价明显高于周围同类型房价,业务员也是很容易识别的。上述案例中,成交价较市场价高出40%,如此明显的价差,除非业务员傻了,不然是不可能看不出来的。
最后,有过贷款经验的人都知道,银行会要求贷款者提供个人账户的资金流水,银行此举是为了衡量借款人的第一还款来源；在银行的实际操作中,抵押物仅仅是第二还款来源,银行本身是非常不愿意看到抵押物被处置的。
记者查阅公开资料获悉,在京沪深三地,2015年城镇居民年平均可支配收入分别为52859元、52962元、44633.30元,全年收入也达不到7.4万元。普通居民很难从银行获得如此高额的贷款。
(转自《每日经济新闻》)
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