警惕“增值归房主,税压买房人”

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警惕“增值归房主,税压买房人”

2016年03月16日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　□周俊生

　　国家税务总局局长王军日前在参加全国人大会议路过“部长通道”时向媒体发表谈话,披露了一个重要信息,对个人二手房交易将要征收增值税。王军局长的这个谈话,其主题是围绕即将在5月1日实施的营改增而展开的,这是我国一项重大的税制改革,经过几年的努力,目前已到了全面实施的时候,它对我国经济运行、企业经营和民生都将产生重大影响。
　　二手房交易征收增值税,是营改增“一揽子”改革方案中的一个内容,在整个营改增改革方案中并不占有重要内容。但是,由于目前我国房地产市场出现的变化,三四线城市去库存与一线城市控房价的压力并存,这一政策将对这种分类调控产生什么影响,自然引起了广泛关注。
　　前几年,我国对部分二手房交易已经征收营业税,但一般都是卖房人购房未满一定年限的才需要缴纳营业税,最初确定为5年,从去年3月开始有越来越多的城市放宽条件,目前除北上广深外,所有住房交易只要满2年就免征营业税。而在这个环节的营业税改成增值税后,征税目标只针对增值部分,如果税率与目前征收的营业税一致,那么卖房人的税负能够有所减轻。但是就目前来说,王军局长披露的信息还比较有限,具体政策尚未出台,特别是超过5年(或2年)期限的二手房交易是否像免征营业税一样免征增值税,税率是否会有变化,这些内容还都不明朗,因此,二手房交易征收增值税这一政策全面实施以后,对市场的影响还难以有明确的判断。
　　但是,如果我们不是拘泥于它对目前三四线城市去库存和一线城市控房价的作用,而是站到一个更高的角度,就可以对这一税制的改革提出更高的期望。目前,即使是去库存压力很大的城市,其房价也普遍超过了当地民民的平均收入水平,也就是普遍超高,这也正是去库存的难度所在。而构成这种高房价的一个重要因素是政府收取的各类税费名目繁多,加上政府收取的土地费用,占到了整个房价的六成左右,这也是前几年遏制房价过快上涨的调控难以见效的一个根本原因。这种情况的出现,是长期以来我国税收制度不够规范在房地产市场上的一个表现。因此,在此次推行向二手房交易征收增值税的时候,应该考虑归并一些税种,特别是取消住房流通环节的一些收费项目,在总体上不增加交易双方税负。
　　税收的基本功能,除了保证国家财政收入以外,还有一个重要作用是调节市场。前几年之所以决定对二手房交易征收营业税,其目的是为了通过减少投机者收益来减少这方面的交易,但实践证明这方面的效果并没有体现出来。这是因为,在房地产市场活跃的一线城市,住房供不应求是一种长期性趋势,卖房者在市场上的话语权远远高于购房者,卖房者可以轻而易举地将这项税负转移到购房者身上,从而进一步推高房价。而将要征收的增值税,是营改增这一总体税改方向的一项内容,尽管并不以调控房价为目标,但也应考虑到它对房价的影响。比如,目前的二手房交易中,大量出现的是上世纪90年代住房制度改革起步时的房改房和建造的商品房,尽管已经陈旧,但其房价上涨也很可观,在目前的交易中是不征收它们的营业税的,如果营改增以后需要征收增值税,而卖房者仍然可以将这笔税负转移给购房者,房价进一步上升,购房者的压力势必会大幅增加。
　　全面深化改革,要让民众产生获得感。我国房地产市场目前出现的情况在很大程度上挫伤了民众的获得感,因此二手房交易“营改增”需要防范其产生进一步推高房价的作用,让民众认同这项改革,让市场接受这项改革。(作者为财经专栏作家)

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