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◥读者求助:
近日,家住海亮·院里的徐老先生给记者打来电话,儿子为了住的离自己近一些方便照顾,就在附近的海亮·院里购买了一套商品房。交房时房屋可谓漏洞百出,最令一家人窝心的是,自己的房顶经常漏水,与楼上邻居沟通后排除了装修防水不合格的问题,现在基本已经锁定是房屋在交付时并未做好防渗漏处理。徐先生跟邻居一起找到物业,物业说房屋在维修期内,可以找开发商修缮,而开发商只负责给楼上邻居做防渗漏修复,对于徐先生家因漏水所造成的损失概不负责,经过协商,开发商后同意免收取徐先生两个月物业费作为补偿。徐先生想了解一下因为漏水造成的损失应该谁来赔付?赔付的标准怎么衡量?另外,事情还没有解决完,楼上又开始漏水,开发商并未彻底解决问题,再去找开发商,他们却一拖再拖,这种情况怎么处理?
◥律师分析:
针对这一问题,我们采访了北京市隆安(济南)律师事务所房地产业务部白金印律师,白律师分析,根据我国建筑法律法规,房屋质量问题主要包括以下几类:
一、房屋地基基础工程和主体结构工程的质量问题,包括墙体开裂,地基下沉,房屋倾斜等。
二、房屋防水工程的质量问题,包括外墙渗水、屋顶漏水等。
三、其他土建工程质量问题,包括门窗不严、油漆脱落、室内地坪起砂等。
四、电气管线、上下水管线的安装工程质量问题,主要是指电气线路、开关的安装、排水管道的安装出现问题。
五、供热、供冷系统工程质量问题,这是指暖气设备、中央空调设备等安装工程出现质量问题。
首先,如果出现以上商品房质量问题,购房者可以要求开发商承担修复、维修的义务。房屋质量问题严重、影响到商品房的正常居住使用时,购房者也可以要求退房。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款的规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。由此可见,并不是出现任何质量问题,购房者均可以要求退房,只有质量问题达到一定程度,严重影响正常居住使用时,购房者才能请求解除合同,向开发商要求退房,同时要求开发商赔偿损失。
结合本案,徐老先生遇到的问题是属于开发商提供的房屋质量不达标造成的损失。这种情况下购房者可以要求开发商承担自己的维修义务,使房屋达到正常合理的居住状态,如果开发商能够通过修复使房屋达到正常居住的标准,购房者就无权要求解除合同、退房和赔偿损失。
其次,由于房屋在交付时并未做好防渗漏处理导致徐老先生遭受损失的,由谁来赔付呢?
如果是因为开发商提供的管道质量不合格或未能做好防渗漏处理导致购房者受到损失的,应当由开发商负责赔偿。赔偿的方式包括恢复原状或经济赔偿等。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款的规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
◥记者提示:
那么什么情况才算是“严重影响正常居住使用”呢?评判的标准是什么呢?
一般认为,严重影响正常居住使用是指购房者所购买的商品房出现严重质量问题,该质量问题无法通过修复使商品房达到正常的标准,无法通过修复保证购房者的正常居住使用,无法通过修复保证使用者的人身安全,并且无法保证正常使用修复等,应当认定为严重影响正常居住使用。在实践中怎样认定“严重影响正常居住使用”呢?一般来说,应当由工程质量检测机构对商品房进行质量检测,根据质量检测结论来认定是否严重影响正常居住使用。
(楼市记者 杜壮)
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