“土地”之忧
2016年04月22日 来源：
齐鲁晚报
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土地使用权七十年“大限”之剑一直高悬头顶,但此前普通民众并不认为续期是个大问题。近日温州国土局征收的高额续期费用,却击碎了这种想当然。公众的焦虑和恐慌情绪蔓延,而在法理困境和重重矛盾中,各方观点也激烈交锋。本周舆论场关注“土地使用权”到期后,我们的房屋下的那片土地,到底何去何从。
□魏新丽
土地使用权限问题自然是有法可依的。新华社的评论《住房土地使用权到期咋办》中解释道,土地的国有属性导致其使用权是有期限的。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,明确表明“土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。”
事实上,这个规定产生于特定的时代背景下。被称为“房地产平民代言人”的学者易宪容在《70年土地使用权大限炒作是在恐吓国人》中表示,这只是一种权宜之计。“按照当时的立法意图,一是不改变土地的公有性质；二是要让土地使用权能够转让与交易。”因此,“温州的是地方政府的土政策,目前国人所购买住房的70年土地使用权与温州的事件没有关系。”
不过,这并不能抚平人们心底的焦虑。经济学者马光远在微信公号“光远看经济”上发表评论《土地70年到期后,何处安放我们的房子和灵魂》,道出了民众的恐慌之源:“当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力。”
这种焦虑蔓延开来的话,将会带来更严重的后果。“腾讯·大家”发表财经专栏作家刘远举的评论《房屋到期了会发生什么》,文中分析道,“在现实中,老百姓早已经把房产当做了自己的恒产,是一种可以长期拥有,不会折旧的东西。”而续交土地出让金,就意味着“所谓房屋增值,投资保值,都变为了笑话”。因此,不管是收费,还是禁止转让,“都会打破房产长期免费拥有的虚幻假设,最终影响中国的房地产市场。”
总的来说,媒体对如何续期的态度也分为两派。《新京报》刊发上海金融与法律研究院研究员聂日明的文章《土地使用权到期,究竟该怎么续期》,表示“如果居民不缴纳土地出让金,房产所有人相当于是在无偿使用这块土地,近似于划拨性质的土地使用权。这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利,他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利”。
公众号“人民日报政文”则发表《人民日报》记者徐隽的文章《土地使用年限到期,居民要交出让金吗?》,文中引用中国社会科学院法学研究所研究员孙宪忠的说法称,《物权法》中规定的“自动续期”,含义就是无条件的续期,“一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义,一些地方政府还曾经制定规则,试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金,这一做法是明显违法的。”
各方争执不下,根源于相关法律条文的冲突。《京华时报》特约评论员徐立凡在《住宅土地使用权续期,该先算哪笔账》中点明:“住宅土地使用权续期首先要厘清的,不是负担孰轻孰重,而是收费是否合法。”他认为,目前与住宅土地使用权续期相关的法律表述不尽一致,而各地实践又与相关法律不尽一致。比如按物权法规定,如何续期,权在国务院,而按房地产管理法,这一事权归于地方。
相比于徐立凡的就事论事,《法制日报》刊发陈东升的《温州国土局不懂的并非只有物权法》,从利益的角度直接对温州市国土局的做法提出了批评。“温州市国土局官员也不是完全不懂物权法,而是更精通敛财术,因为他们知道物权法对如何续期没有明确规定,便试图打着方便群众的幌子,参照国有土地出让的做法,继续用土地来赚钱。”
那么,问题就来了,到底该如何堵住漏洞,不让“国土局们”钻法律的空子。对此,《人民日报》刊发的评论,用题目就给出了答案,《土地大限忧虑须依法化解》。而身为法官的作者舒锐,则把答案具体到了几个法律问题上:“住宅建设用地使用者往往是较为分散的业主,政府有无义务帮助他们实现自动续期?是否需要缴纳土地出让金?缴纳标准如何?若是部分业主不愿缴纳土地出让金该如何处理,是否会影响到其他业主?非住宅建设用地续期又该如何操作?”
从技术层面来说,化解了法律方面的冲突,基本上就把现存的问题解决了,不过,人们也可以借着这个机会,从历史的角度审视城市土地所有权问题到底怎么来的,起到举一反三的作用。就像著名经济学家周其仁在《城市土地国有化之谜》一文中所梳理的那样,建国之后,城市土地的国有化进程并不顺利,直到改革开放之前,城市土地也并没有全盘国有化。不知为何,“82宪法”中却突然有了“城市的土地属于国家所有”表述。在周其仁看来,如此转变是个“谜一样的问题”。
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