唐冶新区目前处于开发起步阶段,相关配套亟待完善,这让人想起了2003年前后的高新区。(航拍图由济南市勘察测绘研究院提供)
新东站片区相关配套在做完善,万虹广场填补商业空白。这有点像2011年前后的高新区。
本报记者 周青先 摄
经过多年的发展,如今的高新区是一个生活气息浓厚的城区。(航拍图由济南市勘察测绘研究院提供)
本报记者 喻雯
唐冶准业主喜忧参半
房价涨了生活还不便
近段时间,唐冶的抢地大战把东城楼市推到了“热搜榜首”。十几个在售楼盘封盘不卖坐等涨价的恐慌气氛,让去年在唐冶买房的王薇有点哭笑不得:房价涨上五六百虽然有点小兴奋,但也担忧,高楼拔地而起,人也入住了不少,配套能尽快跟上吗?
王薇在泺源大街一家大型国企上班,老公在高新区工作。考虑到高新区的高房价,他们决定再向东走走。“山水之城、宜居之城、体育健康之城、现代服务业聚集之城”,唐冶片区的规划让他们动了心:去年10月他们在绿地城买了一套小高层的房子,当时价格是6600元/平米。
房子定下后,他们常去新房周边转转,慢慢发现问题。小区周边的市政路有一些在修,虽然鲁商凤凰城小区一期二期都已经入住,但比起周边的高楼林立,还是有些荒凉。
在看房期间,王薇认识了2012年底就入住的业主孙雪,2010年就买房的她还没享受到小区各种规划的落地:入住两年后才有3条公交延长到小区楼旁,入住第三年小区才用上市政供暖,但至今还用着地下水。小区南边传说要建的商场也没建起来……
“我的购房合同里明确写着一条‘不能以市政管网没有接入为由退房,开发商会负责临时水电’。”王薇说,开发商早就给他们打好了预防针,市政管网要到2018年才能接过来,到时才可以告别自备井、临时电。
“现在小区旁还有高压线没有入地,我也在担心,啥时可以解决?”王薇说,她每次去售楼处问,得到的答复都是2018年,让业主们耐心等等。还有规划的奥特莱斯、银座购物广场等都说到2018年。“除了我们,有几个楼盘也是2017年交房,我特别盼着入住时不像孙雪这些业主一样。”
除了对小区生活配套的期待外,王薇还盼着轨道交通的建成通车。老公单位到新家,公交车直达在半小时左右,但是从她单位到新家,连倒两趟公交车不说,从站牌到小区还得走一段路,算下来至少一个半小时,早晚高峰时间会更长。“我盼着地铁开通,相应的公交也跟上,地铁站不可能在家门口啊。”
唐冶片区控规来看,片区建设开发总量宜控制在2000万平方米左右,片区规划总居住人口约25万人。这里买了房子的业主都在盼着,规划的公共设施、教育、医疗等都尽快落实,可以真正舒适地生活。
13年前高新功能单一
生活配套一直在补课
王薇的感慨让不少在高新区工作的白领想起了13年前的场景。齐鲁软件园的工程师袁野说,2003年的高新区还是一个产业新区,当时这里的商品房不多,人气也不旺,周边吃喝娱乐的地方基本是零,学校、医院更是看不到影子。
“当时虽然在高新工作,但由于各种配套不完善,几乎所有同事都没在附近买房。”袁野说,很多人都跑到南边的领秀城买房,工作、生活“严格”分开,现在每天上班的时间成本太大了。
济南市政协委员、济南市规划设计研究院副总工程师邵莉想起2014年政府工作报告中的要求:首次提到“推动城市新区向新城转变”。新区如何向城市新城转变?“这是对城市新区发展提出一个问题,也是一种城市发展理念的变化。”邵莉说,以高新区为例,按照原来的设计规划,其功能单一,“虽然现在已有一些配套设施,但仍属‘补课’性质,没有长远的发展规划。”邵莉说,产业新区如果不注重居住、教育、医疗、购物、休闲、交通等的配套,“居住要去市区,看病要去市区,孩子上学也在市区,而且市区到产业新区的交通也不很方便,浪费的时间、精力成本有多少?”邵莉说,出于这样的考虑,现在规划产业新区,已注重功能复合、产城融合、职住平衡。
济南高新区管委会主任徐群说,高新区不应是一个单纯的工业区,高新区现在的科技园区,已经发展到第四代园区,第四代园区有个特点,就是产城融合。如果再让园区里的工人往返几十公里上班,那就不是一个现代园区了。在这方面,高新区政府在全力解决。
“高新区发展了不少制造业企业,但是生活配套、教育医疗配套、商业配套还比较薄弱。”徐群坦言,原来很多的村民就生活在这里,希望通过高新区的发展,提供更多的就业机会和改善生活的渠道。根据这种情况,高新区以孙村立交为中心,规划了一个10平方公里的高新东区商业综合区,并且专门成立一个部门。
CBD新东站规划
着重追求“职住平衡”
济南市规划局总规划师牛长春说,根据济南的城市规划,东部城区主要是二环东路以东的区域。“作为规划设计人员,我们已经看到新区随着发展、人口聚集等带来的一些问题,目前东城新区规划中我们都在规避这些问题,做到规划先行。”邵莉参与了CBD城市设计方案,作为中央商务区,除了商业和办公,规划也提到宜居的重要性,要打造集商务、消费、社交、居住等多层次、全方位的7×24小时现代活力都会。
具体来看,CBD以金融商务为主导,从人群需求出发,在办公、居住、商业、酒店、文化体育、公共服务六大功能板块下形成多层次、高融合的完整配比,构建高端业态+便捷生活的复合“生态圈”,未来将承载约25万就业人口。
“在美国一些城市的CBD,白天聚集很多人,到了夜晚却成空城。我不希望这种情况发生在济南。”美国Gensler事务所技术总监、全球超高层建筑负责人伊丽莎白对济南CBD提出建议,在CBD规划设计的前期,应做好这方面研究。她认为CBD应该有一些人气,这会使整个区域更有活力。此外,新东站作为未来的城市副中心,片区规划着重提到人口和居住的“职住平衡”。
济南市建设部门一工作人员称,目前在城镇化过程中,很多城市过多注重土地的城镇化,而忽略人的城镇化。因为我们在规划城市时考虑更多的是规划范围、面积和人口,而很少或者说根本没考虑提供就业岗位。而想让新市民真正地融入城市,除了安居,就是乐业。
济南市规划局局长贾玉良一直苦恼的问题是:在规划上有什么办法尽可能地实现在某个地区之内的就业、居住相对平衡?贾玉良说,现在城市比较大,理想的目标是在某个地区中能够实现就业、娱乐、生活、居住的相对平衡,减少跨区域的出行量。但是在市场经济情况下,尽管规划了很多的就业岗位,但是很难做到这个地区的就业岗位就是这个地区的居民来使用。
根据需求规划开发
才能减少“夜间空城”
“打造全天候的活力新区,避免夜间空城”,王薇对这样的片区规划充满期待。比起CBD城市新中心的核心位置,她所在的唐冶,还有雪山、孙村等片区,很多人会把这些新区拿来跟一些城市的新区来对比,担心会变成没人气的“空城”。
济南新型城镇化规划中提到,2015-2020年之间,预计济南中心城常住人口增加70万左右,周边卫星城人口也相应增加。山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平说,未来济南要根据各城区发展定位确定各城区的产业用地、生活用地和生态用地规模。“还要根据各城区未来人口的物业需求和存量商品房规模,测定规划期内各城区的住房、产业地产和公共服务设施开发建设规模。”程道平说,只有这样科学引导城市开发,减少职住分离,才能避免开发过度的“空城”和配套滞后的使用不便。
济南市规划局有关负责人说,在城市新区的发展中要合理确定建设规模和时序,充分利用现有市政基础设施和公共服务设施。“在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围外,不得设立各类开发区和城市新区。”
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗坦言,不少新建小区配套条件只能谈得上生存,没有令人满意的居住体验。对于一个城市,短期内一定数量的空置,是为城市建设做出提前量,这一类不能简单说成“鬼城”,但不可回避的是,若是居住体验长期得不到提升,空置率过高长期得不到解决,就不仅是提前量了。要想减少新片区的空置率,最起码的要求是方便,和在中心城区生活相比,不会有太大的差距。这里就有一个引人思考的问题,在卖地建房的同时,片区的基础设施能否适度超前?比如交通、商业、学校、医疗等,只有硬件全了,人们才愿意多跑一些路来新区置业。即便“职住平衡”短期实现不了,或许也可以先把有关的配套完善起来,实现“同城化”。
程道平建议,除了基础设施配套的适度超前规划外,“产城融合”是长远的路。产业是基础,产业对劳动人口的需求才形成常住人口。否则,很多人到了城市没工作没收入,就形成不了城镇人口。如果没有产业发展,只建房子,空在那里就没意义。
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