为了让房子回归居住需求,房价持续上涨的热点二线城市迎来了年内的再次调控。12月21日夜间,武汉和郑州市房管部门分别发文,扩大限购范围,加码调控力度。
12月26日,济南市政府出台新一轮限购政策,济南本地户籍家庭限购2套住房,非本地户籍家庭,连续24个月在市区缴纳社保或个税的限购一套住房。政策出台后,各方反应不一,被政策突然卡住的购房者担心无法办理网签而中断购房行为,即将买房的置业者对明年的房价还摸不清头脑,而开发商更多担心的是依据政策要求,预售证办理周期加长,成本也随之增加。2017年楼市何去何从?
□记者手记
“房子,不是用来炒的”
本报记者 葛未斌 陈晓翠
■ 购房者:刚需购房意愿强烈
最新出台的限购政策中提到的“非本市户籍家庭在我市限购1套住房并需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。”旨在限制炒房行为,稳定市场秩序,却也让一些外地户籍的刚需购房者受到了影响。
“我在济南打工多年,因为工作不固定,也没有交纳过社保,现在只想买套房,让孩子在济南上学。”来自济宁的刘强近期正通过一家二手房中介办理购房手续。据了解,刘强选定了青龙桥附近的一处二手房,已经跟房主商定好价格,可以凑全款买房,最近要办理手续了,但此时政策一出,买房事宜需暂时搁浅。记者了解到,像刘强这样的在济工作多年却没有社保的外地购房者的例子不在少数,他们在济的购房问题目前还没有好的解决办法。“眼看孩子后年就要入学了,希望明年能顺利在济南买套房。”刘强说道。
除了刘强这样没有社保没法网签的购房者,也有在济工作多年却社保有过中断,不能保持社保连续两年未中断的案例,业内人士分析,限购细则出台前,购房者最好别“病急乱投医”去找中介补社保。而那些刚毕业工作不满两年的外地购房者,目前只能安心工作,等满足条件时再买房。
“明年想换个大点的房子,希望政策能够切实奏效,楼市价格别再疯涨。”王旭的话道出了大部分济南本地改善型购房者的心声。据了解,王旭5年前跟妻子买了第一套不到80平米的小房子,成立了他们的小家庭,如今,孩子4岁了,需要自己的独立空间,父母也偶尔来一起住一段时间,70多平米的房子显得很局促,他们想在明年换个大房子改善居住,“现在看来至少得换一个三室两卫的房子,方便老人孩子一起生活。”王旭说道。
■ 业内学者:房企分化更加明显
“房子是用来住的,不是用来炒的。政策终归让房子回归居住需求。”山东财经大学教授张志元告诉记者。
他表示,二次限购抑制投资需求,让房子回归到居住功能。2017年会出现区域分化、房企分化。受拿地成本、产品、配套等相关因素的影响,区域分化表现在有些区域楼盘价格会下调,更不排除有些区域还会上涨；中小房企在调控中被减弱,拿地门槛的提升,使其更难以立足；品牌房企受资金链条以及市场占有率的影响,反而更会游刃有余。
“高杠杆,高周转的房企在2017年困难很大,自有资金不足难以拿地,为尽快回笼资金,不排除降价可能。”业内一地产研究专家表示。
济南世联房地产顾问机构总经理朱江认为,目前存量加上明年上半年的供应量,库存消化周期不到2个月。新政出台使得住宅生产周期变长,预计明年4月份之前房源供应紧张。他表示,限购压制了需求,但因为供需关系紧张,所以房价难有大幅下跌。
■ 开发商:稳中有落,购房更趋理性
“明年的房地产市场,济南将呈现稳中有落,格局分化特征”。天鸿地产营销部经理肖家贞告诉记者。
他表示,限购升级导致需求快速萎缩,预计有40%左右的幅度。受政策影响明年上半年面临缺货态势,供求存在一定对冲,房价将处于缩量横盘震荡但不会大幅下滑,预计明年下半年各大项目供应放量。“房地产发展由城镇化向都市化阶段过渡,轻轨、高架、东站等基础建设不断完善,每年10万以上的持续人口净流入和环境配套提升,对房价有内在支撑。”肖家贞说到。
“不排除明年会有楼盘降价促销,但力度不会太大,2016年的拿地成本决定了房企不可能跌破成本去卖房。”一品牌房企策划主管说到。
他表示,10月国庆期间,济南出台限购政策,一时市场迅速降温,售楼处到访急剧下滑,但从11月份开始,购房的热情再次燃起。记者调研市场发现,12月,济南楼盘成交表现佳,东部唐冶绿地城和西部绿地香榭丽公馆,12月的销售数额达三四个亿。“房地产市场表现都是周期性的,包括政策的出台。但是这次限购是老的轮回,新的表现,购房者对于市场、产品有更深层次的分析,购房行为更加理性。”
“房子是用来住的,不是用来炒的”,在即将告别2016年的时候,中央经济工作会议给出了对楼市的最新表述,这句话看似常识,却意味深长。
今年在快车道一路飞驰的济南房地产市场,在10月2日迎来了急刹车,济南时隔两年之后重启限购,而在12月26日傍晚,济南市政府发布《促进房地产市场持续平稳健康发展》的六条意见,又一次出台限购政策,并且此次调控力度之大,更是前所未有。
精准打击投资炒房行为,成为此轮调控的一大亮点。政策规定,对本市户籍家庭限购2套住房,非本市户籍家庭限购1套住房(需提供连续24个月以上个税或社保证明),此举打击外地炒房客意味明显。业内人士指出,“像从北京、上海来的一批炒房客,如果没有社保证明,就买不了房子了。这部分人群可能在购房者中占15%。”这比2011年济南出台的限购政策更加严苛。
除了限购加码外,济南市政府还要求,强化竞买居住用地(含兼容居住用地)资金来源管控；加强商品房预售审批管理,控制市场供应节奏,对销售均价高于开发成本20%以上的住宅项目严格审查；严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序,切实制止预售商品房转让等炒房行为。
的确,近年来,一些房地产项目捂盘惜售、哄抬房价,部分二手房中介炒作房价、虚报房源等乱象层出,房地产炒房客把房子作为投机工具,不仅让房地产市场充斥恐慌、焦虑购房心理,也让房地产偏离了其核心的居住属性,导致房地产市场波动起伏不定。
此次济南楼市调控政策加码,可以认为是对各类炒房需求的又一次政策告示,即不鼓励多套住房的持有。未来,投机性炒房或被逐渐“挤出”,相信房地产市场也能够逐渐回归其居住属性。
本报记者 田晓涛
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