限购限贷
关键词解释:
2016年春节过后,济南房价一路“疯”涨,各路房企、购房者对楼市普遍“看涨不看跌”,大量资金涌入楼市。就在全民买房的高涨时期,政府接连推出限购限贷政策,给火爆的楼市降温。从政策调控效果来看,限购、限贷在平衡市场供需,抑制房价快速上涨的作用可谓立竿见影。
解读人:
李铁岗 山东大学经济学院教授 博士
房地产研究中心主任
本报记者 刘亚伟
2016年国庆假期,国内多地接连出台楼市调控新政,内容虽有异同,但核心内容都是“限购限贷”。2016年10月2日,济南发布的限购限贷政策,规定购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。本市户籍家庭已有三套住房的,暂不得再购房。
随后,限购限贷政策逐步细化与升级,调控力度加大。至2016年12月26日,济南新的限购政策规定,本市户籍家庭限购2套住房,外地户籍家庭限购1套住房,并且需要提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。
此次在限购、限价、限售、打击炒房客等方面都做出了明确要求。这些条款的出台是基于怎样的背景,又会产生怎样的影响?山东大学经济学院教授李铁岗博士对此进行了解读。
调控还将继续升级
防止过度投资房地产
“2016年,许多地方政府将房地产去库存理解为加杠杆去库存,放松了房产贷款的政策限制,将促进房地产健康稳定发展错误地理解为大力发展房地产,鼓励居民投资房地产,造成房价上涨过快,以及市场的多种非理性行为产生。”李铁岗认为,限购限贷政策的出台,主要是为防止大量的资金流向房地产,形成过度投资。
从理论上讲,限购和限贷都是为了预防房地产市场的非理性过快增长,遏制房地产市场的过度投资与过度投机,促进房地产市场健康稳定发展。但严格来讲,限购的主要作用在于调节某段时间房产市场的短期供给与短期需求的均衡状态,限制市场的过度需求与过度投资及投机需求总量,使市场供给需求矛盾弱化,起到抑制房产价格过快增长的市场效果。而限贷的主要作用在于限制社会闲散资金通过房产投机过量涌入房产市场,形成房产市场资金过多,造成房价虚高、投资旺盛的虚假现象,进而推动房产市场非理性增长的非健康发展。
“限购限贷对于打击炒房行为具有一定的作用与市场效果,但仅靠限购与限贷这两个方式消除房产市场的炒房投机行为还是有一定局限性的。”李铁岗坦言,限购与限贷政策是一把双刃剑,他在一定程度上也会对刚性需求造成一定的影响,但如果有效地分析与分类刚性需求、投资需求与投机需求的界限,就会最大限度地减少限购限贷对刚性需求造成不利影响。
建立稳定健康的长效机制
抑制房价非理性增长
2016年10月初出台限购限贷政策后,济南市场降温明显,涨幅回落了近两个百分点。不过,济南房价依然坚挺,均价保持在万元以上,每月环比上涨二三百元。两轮调控之后,10月31日依然拍出9436元/□的楼面价。
“从调控效果看,限购与限贷政策在一定程度上遏制了济南房产市场过度投资与投机的非理性市场行为,缓解了房产市场刚性消费需求与房产市场供给的平衡状态,抑制了房价的非理性过快增长现象,为济南房产市场的理想健康发展奠定了一定的基础。”李铁岗说,从具体市场反应来看,土地交易过程中的漏网现象消失,开发商疯狂抢地的行为得到遏制,土地交易量、房屋交易量都有所下降,价格增长明显降低。
从目前来看,限购限贷政策还在不断加码,楼市的拐点是否会到来?对此,李铁岗推测,2017年各地对房产市场的调控政策将会不断加大力度,并且会在有效利用限购与限贷政策基础上,尝试与探索基于财税政策、土地政策、投资政策等多个方面,建立适应不同城市房产市场稳定健康的长效机制,这将会造成房产交易量增长速度的下降和房产价格增速的明显下降,甚至会在造成房价过高的部分地区与楼盘价格的直接下降。
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