去库存
关键词解释:
2016年,我国经济社会发展五大任务之一为化解房地产库存,鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格。2016年,全国很多一、二线城市搭乘去库存的东风,迎来了房地产市场的量价齐升,打破市场沉寂。
解读人:
李广文 山东中原物业顾问有限公司 董事总经理
本报记者 葛未斌 刘文倩
自2014年“930”起至今,房地产政策已走完从宽松鼓励到严格限制的一个循环。而这一变化的根源,归根结底要追溯到“去库存”这个主题。针对“去库存”这一话题,本报采访了山东中原物业顾问有限公司董事总经理李广文。“明年一二线热点城市成交量将受政策限制或同比出现回落,三四线城市虽然继续有去库存政策利好,但市场基本面难以支撑高增长。”李广文表示,展望未来,房地产市场或将进入“后调控”时代,因城施策去库存、热点城市降杠杆将是2017年楼市的主基调。
一、二线城市量价齐升
三、四线城市仍不温不火
今年年初,政府针对“去库存”出台系列利好政策,地方政府积极配合,一、二线城市纷纷搭乘去库存东风,普遍出现量价齐涨的现象,2016年,济南虽然没有挤进二线城市房价涨幅的“四小龙”里,但是“地王频出”、“日光盘”等热点词汇似乎已成为济南楼市市场的代名词,其中年中楼市的销售尤为火热,从销售数据可以看出,济南似乎并没有“去库存”的压力。相比量价齐升的热点城市,三、四线城市却依然不温不火,房地产市场出现明显的分化格局。
对此,李广文说:“从库存消化周期来看,40个重点城市库存消化周期下降非常明显,到2016年9月底,整体已经降至11个月,较2014年水平下降大约一半。其中限购升级的20个城市下降更为明显,目前仅为6个月,可以说去库存任务基本完成。但是如果从库存量绝对值看,并没有这么乐观,2016年,除40个重点城市存量确实下降以外,三四线城市的库存量绝对值仅比2015年底有小幅下降,仍然高于去库存政策开始的2014年9月水平。由于三四线城市占全国新房销售面积,以及存量的比重高达70%,因此全国去库存的进展并不乐观。”可见,这两年的去库存政策仅实现了核心城市的库存去化,而且也主要是2016年之后实现的,三四线发展中城市的库存问题仍然十分严重。“对开发商来说,在三四线城市拿地开发,做好产品差异化,抓准细分客群,像碧桂园这样的企业就抓准了三四线城市的高端客群,项目销售都取得不错效果。”李广文分析道。
商办市场库存去化
与城市发展阶段相关
与销量火热的住宅市场相比,商办市场去化速度明显缓慢。李广文认为,商办市场的现状是城市发展的必经阶段,早在2003至2010年,北京的住宅价格和商办写字楼也出现价格倒挂现象,但是随着时间的推进,2012年开始,住宅土地稀缺,投资渠道变窄,商办写字楼开始崛起,目前,济南市的人口、规模、房价等因素都是造成商办物业去化困难的原因,这是城市发展的必经阶段,随着产业的发展,后期一定会对商办物业起到推进作用。
李广文看来,济南市场商办物业每年去化量相对稳定,如果未来供给速度和去化速度能够相对平衡,商办物业去库存只是一个时间问题,后期是一定会去化掉的。若在当下城市发展阶段,商办物业若能在区域、产品、品牌、价格这四个关键点都达到共振,提升产品的性价比,无论是公寓、写字楼、商业都会有良好的销售前景。
李广文表示,面对整体商住库存压力,不少开发商也开始在产品本身进行创新和突破。譬如,高新区某公寓项目新推出26平米公寓,类似这样的微型公寓产品在济南市面上并不多见,这样的新产品“户型小”、“功能全”,正是明确方向针对“投资客”研发出来的产品。
去库存的结果不止库存减少,也促使房企更加注重产品研发,重视市场需求,回归产品和服务提升。2017年乃至未来这种趋势将更加明显。
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