□记者手记
近日,济南市建设部门严厉打击开发商违法违规行为,4月26日,中垠地产开发有限公司因捂盘惜售被通报批评,5月8日,山东和润置业有限公司也因捂盘惜售被处理。对两家企业的处罚,济南市建委都采取了收回预售许可证,未售房源改为现房销售的方式。
针对此种处罚措施,不少市民表示不理解。本来就是捂盘惜售,结果处罚措施是让开发商现房销售,岂不是正中开发商下怀?
其实不然。从效果上来看,捂盘惜售和现房销售不可同日而语。由于济南新房销售要限价,有的开发商便觉得开盘价格太低,通过捂盘惜售,它们打着择机涨价的算盘,视市场情况再定真正的销售时间。
但是对于开发商来说,捂盘惜售是有风险的,比如捂盘五个月,如果到时价格能达到开发商心理预期的话还好,达不到的话对开发商也是一大损失。对于对资金流要求较高的大型开发商来说,捂盘惜售并不是一个好的选择,会加大它们的资金压力。因此,捂盘惜售一般发生在一些中小开发商身上。
而现房销售的意思,是指竣工验收之后再卖,也就相当于交房后再卖。从12层到竣工验收要一年到两年半的时间,到真正的现房,一般要两年多。开发商的捂盘惜售,或许只想捂一段时间,不会超过一年,而改为现房销售后,开发商可能要等两年才能卖房子,资金成本将会非常大,而且届时也不一定能卖到心理预期的价格。因此即使是中小开发商,也无法承受这样的资金压力。
合富辉煌房地产顾问有限公司山东分公司副总经理许传明认为,开发商在房价高点现房销售看似“合法捂盘”,但实际未必如此。因为对房地产开发企业来说,“快”意味着一切,即项目快开发、房源快销售、资金快周转,一旦预售改现售,不管开发商大小,资金流一断,就意味着宣判“死缓”。
因此,虽然对捂盘惜售改为现房销售,似乎是减少了市场供应,但是此举更大的意义在于威慑开发商。毕竟现房销售对开发商来说是非常严厉的打击。而在420限购政策中,拿地溢价率超过150%的开发商,也将现房销售,政府意在用此举降低开发商拿地的非理性因素。增加企业融资成本后,企业就会考虑自己的资金链是否能够承担这么大的区间度。
在这种情况下,开发商想要捂盘惜售,就要考虑下违法违规的成本问题了。本来只想捂一两个月,变成了捂一两年,那么就会得不偿失。 记者 魏新丽
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