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2017年08月01日　　来源：齐鲁晚报

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　　 ■行政诉讼专题·第十四期
　　李岫岩律师,毕业于山东大学法学院,法学硕士。山东鲁泉律师事务所高级合伙人、副主任。代理了省内数百起行政案件。李岫岩律师在经济纠纷方面也多有建树,尤其金融纠纷,民间借贷纠纷,挽回巨大经济损失,李律师以其女性的感性,法律人的理性思维在处理纠纷方面尤其有独到之处,李岫岩律师是山东电视台,齐鲁电视台特邀嘉宾解读律师,山东法制报解读律师,生活日报解读律师,新晨报解读律师。其代理案件多次入选国家部委督办案,省高院评选的十大行政案件。
咨询热线:13905317623
违建房屋出租所签订的合同有效吗?
　　【案例】冯女士与丈夫为方便接送孩子上下学,在孩子就读的学校附近租下了郭某的房子,并签订了房屋租赁合同。双方明确约定了租期,同时还约定冯女士可以重新进行装修。可谁知,冯女士一家入住半年左右,郭某就要求他们搬走,理由是该房屋属于违章建筑,被责令限期拆除。于是,冯女士向郭某主张赔偿装修损失,遭到郭某的拒绝。那么,本案的房屋出租人郭某是否应该赔偿冯女士的装修损失?
　　首先,《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条也指出:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”因此,对于违建房屋的租赁合同从效力上来讲是无效。
　　其次,根据《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”该条款规定的是无效合同的后果,对于无效合同确定后,损失如何赔偿和确定呢?首先要看,过错是由谁来导致的,这里的情况可能就比较复杂了,有些承租人在承租时通过口头或者书面或者其他的方式明知自己要租赁的房屋是违法建筑,有些承租人的确是不知情的情况下签订合同,或者更甚者还有受到欺骗,蒙蔽,出租人做出虚假宣传承诺的情况。上述几种情况,过错的分担比例也就有了差异。另外,还要看合同中对于纠纷处理的解决方式,是不是有所约定,违约的认定是如何约定的,违约赔偿的计算方式如何约定的,这些情况都影响到最终争议双方的处理结果。

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