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记者 田晓涛 见习记者 赵夏晔
■读者求助:
2004年5月24日,徐涛与某村签订《房屋买卖合同》,约定徐涛购买该村开发的房屋一套,徐涛依照约定一次性支付了房款和其他费用。2007年1月29日,徐涛未经其妻子朱某同意,将购房人姓名改为顾某。
此外,另了解,该房产未取得规划部门的规划许可,系违法建筑。如今,徐涛已经死亡,而徐涛此前未经配偶朱某同意,处分共有财产,且该房产未取得规划部门的规划许可,系违法建筑。朱某咨询,徐涛与被告顾某之间的转让(改名)行为是否无效?
■齐鲁律师所高强律师:
针对这一问题,我们采访了齐鲁律师事务所的律师,他分析道:涉案房产是非法建筑,但非法建筑也是有价格的,因继承关系,本案中三位徐涛的亲属成为该房产的利害关系人,因此三位主体适格。本案是合同纠纷,是朱某要求确认两个转让(改名)行为无效,实质上确认债权关系无效,没有请求解决物权归属问题。应当确认徐涛与被告顾某之间的转让(改名)行为无效。
■记者帮办:
小产权房是不能买卖的。
从法律效力上看,“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
从房产归属上看,“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
另外,关于小产权房交易的政策风险也需注意。购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
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