□何勇
近日,通州区法院就对一起卖房拒绝履行合同案件作出了判决,判决卖房人赔付290万元的高额房屋差价和10余万元其他费用。因涉案房屋价值上涨至翻倍,卖房人称房屋系夫妻共有财产,出售房屋时没有得到其配偶的支持,故拒绝履行约定。买房人无奈之下将卖房人告到了法院,提出索赔差价的诉求,法院在审理后认为卖房人存较大过错,故支持这一诉求,判定赔偿差价。(11月9日《北京青年报》)
众所周知,在目前,住房是中国绝大多数家庭的最主要财富,这决定了房价波动直接关系到家庭财富的上涨或缩水。特别是在北京、上海等房价一平方米高达五六万元甚至十万元的大城市,房价稍微上涨一点,意味着一套住房升值几百万元；反之,房价稍微下跌一点,意味着一套住房贬值几百万元。这对于广大普通家庭来说,无疑是可以使其少奋斗好几年的财富。这使得不少家庭在房价上涨或下跌面前,无法淡定,不能做到继续依法履行合同,卖房毁约、买房毁约行为在各地频频上演,形成违约潮,甚至在房价下跌时,有购房客冲击开发商售楼处,引发了很多法律纠纷。
正式签署的房屋买卖合同,里面都有约定违约金条款,一旦一方毁约,不能继续履行合约,不再卖房或不再买房,一般就向另一方赔偿违约金。但是,在房价飙升的情况下,如果违约金的标准远远低于房价的升值空间,那么卖家就很有可能从“理性”经济人角度出发,选择宁可支付违约金也要毁约,不再履行卖房合同。因为房子另售给别人,获得的利益会更多。如果法院简单按照《合同法》,判处毁约的卖房房主向买主支付违约金,当违约金低于房屋升值价值时,这样的判决在客观上必定会纵容和助长“卖房毁约”行为。特别是在房价上行趋势下,有可能造成“卖房毁约”潮,会增加很多不必要的社会成本,甚至诱发社会不稳定的因素。
契约自由是合同法的灵魂,是市场经济的主旋律。社会主义市场经济的本质是法治经济,实质上也就是契约经济。房主卖房毁约,甚至选择“一房两卖”“一房多卖”,很明显违背了规则意识,背离了契约精神,必然会伤害整个房地产市场秩序。所以,保障房地产市场秩序稳定,弘扬契约精神,维护社会诚信体系的基石,就必须切实遏制“卖房毁约”“买房毁约”行为。
法院不是简单的判决毁约的卖房房主向买主支付违约金,而是判处毁约的卖房房主赔偿房屋差价。这样的司法判决判得好,直接让卖房房主失去了“卖房毁约”的获利空间,大大提高了“卖房毁约”的成本,没有办法利用法律、合同的空子通过毁约手段套利。这显然有助于遏制“卖房毁约”的冲动,倒逼卖房房主只能选择继续履行房屋买卖合同,确保市场经济秩序的稳定和建设。
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