此次楼市调控政策对二套房的首付比例、认定都有较大调整,还降低了外地人购房门槛。政策对购房者和房地产市场将带来怎样的影响和利好?
　　记者　王皇　王杰　李庆斌

政策公布后1个多小时
就收到看房邀约
　　相比5月22日公布的调控政策,23日公布的新举措市场反应更明显。5月23日18:45,新举措公布后的1个多小时,市民李先生就收到了此前接待过自己的置业顾问的邀约短信。短信仅用4句话就概括了新举措最亮点内容。“看了之后确实感觉力度不小。”李先生说。
　　“济南市追加的三项楼市新举措中,二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%,对于很多刚需过渡到改善的购房群体是一项利好。”国内某一线开发商济南市场营销负责人说,在购房人群中,因首付无法一次性拿出60%而放弃买房或是降低需求的改善者不在少数。“不少人有刚性改善需求,但是这类房子总面积在140平方米以上,单价基本要超过2万元每平方米,60%的首付对大多数人来说压力比较大。”该负责人举例说,一套140平方米、均价在2.1万元/平方米的改善性住房,总价294万元左右,60%首付就需要176.4万元,而40%首付只需要117.6万元,较以往减少了近60万元。“让一次性无法拿出那么多钱的人,有了缓口气的机会。”
　　“这次楼市新举措,更像是给开发商和购房者的一剂强心针。”该负责人说,对购房者来讲,受房价下降和楼市部分开发商资金紧张影响,购房者从2021年下半年至2022年上半年,处在持币观望状态,购房更加谨慎。而这次新举措,更像是给购房者释放了一个积极信号,让持币观望的购房者不再观望,及时入手。
　　该负责人认为,购房者信心增强,对去年下半年开始的楼市凉意和下行状态会有一定缓解,市场相应会有回暖。“稳住了楼市预期,更多开发商就会继续深耕济南楼市,有利于济南稳地价、稳房价。”
市场预计
有6个月适应期
　　“从购房资格到购房贷款条件,三条政策存在一定的关联性。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为,三条新举措从支持养老及多子女家庭合理需求,到优化非本市户籍家庭购房条件,再到优化个人购房信贷政策,层层递进,“反映出政府决策者对市场预判严谨全面”。
　　“降低二套房商贷首付比例,将会起到立竿见影的效果。”许传明认为,三项政策中“二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%”相关内容,无疑将对济南市房地产市场产生重大利好。
　　“此轮政策调整受众集中在刚需改善用户。”许传明认为,不少市民此前虽有改善需求,但限于二套房商业贷款首付比例60%的政策,导致资金不足而无法出手,“政策一调整,能充分满足改善需求人群的合理购房需求”。
　　“济南产业布局结构合理,房地产行业占比不重,楼市发展相对健康,并不需要太大的刺激力度。”参照国内其他城市的楼市新政,许传明认为,此次济南楼市调控政策的适度调整,并不算是刺激市场,更像是对原来政策的微调,“这恰恰反映出济南楼市的健康发展”。
　　政策的落地效果到底如何,市场是最好的试金石。许传明认为,参照以往济南房地产市场经验,从限制性政策调整至鼓励性政策,市场需要6个月的适应周期,“受限于今年疫情影响,这一适应期可能还会延长。”
　　1　不再将长清区、章丘区列入限购范围
　　2　将上市交易的限售条件,由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易
　　3　在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款,一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元,两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元
　　4　本市户籍家庭限购区域内家庭住房总套数在两套及以下,有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的,可在限购区域内增购商品住房1套；家庭有2个(含)以上子女的(子女已经取得本市户籍,其中至少1个未成年),可在限购区域内增购商品住房1套
　　5　非本市户籍家庭在济南市限购区域内限购1套住房,在济南市缴纳个人所得税或社会保险由“近3年内连续2年”调整为“近2年内连续1年”；大学本科及以上学历的购房者,连续缴纳社会保险由“6个月以上”调整为“3个月以上”
　　6　本市户籍家庭在我市限购区域内限购2套住房,二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%；本市户籍家庭在本市无住房的,无论此前有无贷款记录,购买住房申请贷款视为首套住房贷款；非本市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%