2015年3月，A公司与杨某签订商品房预售合同一份，约定A公司将枣庄市甲社区第19幢202号房以总价款18万余元的价格售给杨某。杨某欠购房款6万余元尚未支付。2020年10月，A公司与孙某签订《债权转让协议书》，约定A公司将其享有的甲社区房屋的债权本息合计共人民币300万元转让孙某，孙某取代A公司成为新的债权人。债权转让名单中包括本案当事人杨某。因杨某不支付剩余购房款，孙某将杨某诉至法院。经查，A公司建设的枣庄市甲社区占用土地的性质为集体土地，属于某村集体所有，杨某亦非该村村民。
　　孙某的诉求想要得到法律的支持，必须满足以下两个条件：
　　一是房产买卖合同有效。A公司出售给杨某的房屋未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证，且坐落于没有土地使用审批手续的集体土地之上，即为“小产权房”，而杨某并非该集体组织成员，故双方签订的《商品房预售合同》违反了《土地管理法》第六十三条的规定，依据《合同法》第五十二条第(五)项(《民法典》实施后适用该法典第一百五十三条)的规定，该合同为无效合同。
　　二是债权有效且可转让。债权转让的前提之一是该债权为有效债权，基于无效合同产生的债权为无效债权。同时，A公司将其对杨某的债权即杨某欠付的购房款转让给孙某，实质是将小产权房性质的购房款进行转让，该购房款转让协议如果得以履行，将使小产权房性质的房产进入房地产市场，严重扰乱现有的市场秩序，因此案涉购房款属于不得转让的债权。
　　综上，房屋买卖合同是无效的，孙某取得的债权亦是无效且不可转让的，故孙某的诉讼请求被法院依法驳回。
（枣庄市中级人民法院 姚天佑）