8月31日,随着央行、国家金融监督管理总局发布两则通知,存量房贷利率正式迎来初步调整方案,全国性商业性个人住房贷款最低首付比例下限也统一调整。
　　截至9月2日,全国31个省、自治区、直辖市均已公布首套商业性住房贷款利率自律下限情况。有房地产行业研究人士对记者表示,因为每个地方历史执行的房贷利率下限差异化较大,整体可执行的空间还要等各地银行执行方案出来,统一测算。
　　各地房贷利率下限
差异较大
　　从全国性方案出台到因城施策落地,有许多细节有待明确。尤其对于存量房贷利率调整,无论借款人选择哪一种调整方式——由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款,或协商变更合同约定的利率水平——调整后的存量房贷利率不能低于贷款发放时的当地房贷利率下限政策(下称“发放时利率下限”)。这也意味着,发放时利率下限是关乎借款人最终能否受益,以及受益多少的关键。但因为不同阶段、不同城市执行的房贷利率下限政策变化和差异较大,明确这一参照指标成为借款人和银行顺利协商的前提。
　　从全国层面来看,全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为:2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR(贷款市场报价利率)；2022年5月15日至今为LPR-20BP。
　　不过,在因城施策背景下,各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大。据《2022年第三季度中国货币政策执行报告》介绍,我国商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”:一是全国层面,人民银行、银保监会(现国家金融监督管理总局)确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面,各城市政府在全国层面的政策底线基础上,按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面,商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素,与借款人协商确定具体利率水平。
　　在8月31日,央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下称《通知》)之后,各地央行分支机构陆续披露了过往首套房贷利率下限情况,在提供存量房贷利率调整底线参考的同时,也全面呈现了2018年乃至2016年以来,各地房贷利率的调整幅度和频率。
　　据记者不完全统计,截至9月2日,包括北京、上海、深圳、广州、天津在内的31个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率下限情况。
哪些城市
利率调整空间更大
　　影响存量房贷利率调整空间的,除了发放时利率下限,借款人还要考虑所在城市最新主流利率水平,以及对首套房的认定标准变化。
　　央行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问时表示,《通知》出台的背景在于,近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化,借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降,对借款人来说,可节约利息支出,有利于扩大消费和投资。对银行来说,可有效减少提前还贷现象,减轻对银行利息收入的影响。同时,还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间,减少风险隐患。为更好适应上述新形势,中国人民银行、金融监督管理总局明确按照市场化、法治化原则,支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
　　有银行业研究人士认为,若部分城市(比如一线城市)近年来房贷利率政策维持刚性,存量房贷与新发放房贷之间定价差异不大,则存量房贷利率下调的空间和必要性大大降低。
　　央行在二季度货币政策执行报告中提到,截至今年6月末,全部343个城市(地级及以上)中,100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中,87个城市下调了首套房贷利率下限,较全国下限低10～40个基点,13个城市取消了首套房贷利率下限。
　　据中金公司测算,2022年以来,首套新发放房贷的加点下行幅度约为135bp。中金公司银行业首席分析师林英奇团队指出,去年以来,二、三线城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度,预计本次二、三线城市存量按揭下调幅度更多(预计平均在80bp以上),一线城市调整幅度较少,尤其如果发放时已紧贴利率下限执行,则没有降息空间。
　　值得注意的是,对于适用存量房贷利率调整的范围,《通知》明确,不仅包括已发放首套个人住房贷款,也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款。这也表明,随着“认房不认贷”在更多城市落地,部分原本适用于二套房利率的贷款可能也将从中受益,一是异地外地有过贷款记录又在本地买房的家庭,二是本地“卖一买一”的置换家庭。　　　　据第一财经