“金九银十”楼市政策暖风频吹。9月11日,济南、青岛对当前房地产调控政策措施进行调整。济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时,商品住房取得不动产权证书后即可上市交易。至此,济南楼市限购已全面放开。青岛市调整住房限购区域,将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策；优化住房上市交易年限。在本市范围内,商品住房取得不动产权证书可上市交易。这也意味着,青岛全面放开楼市限购。新政出台后将对济青楼市带来哪些影响?记者进行了调查。
济南:改善购房首付门槛降低
　　记者　靳文博　高茹　王皇

　　9月11日,济南市对当前房地产调控政策措施进行调整,全面取消限购限售。自2016年10月起执行近7年的住宅商品房限购限售政策全面取消。济南购房政策为何要进一步调整?济南楼市将迎来哪些变化?齐鲁晚报·齐鲁壹点记者进行了采访。
原限购区域“不认房认贷”
首套二套首付比例均下调
　　记者了解到,此次政策调整前,去年5月,济南先对章丘区、长清区解除限购,当年9月,进一步调整限购区域,除对二环以内的历下区、市中区实施限购,其他区域不再限购。这一政策调整后,济南绝大多数新建住宅商品房所在的非限购区域,较早地执行了商业贷款购房首套房首付20%、二套房首付30%,且以家庭为单位还清名下房贷再购房即为首套的购房政策。
　　去年5月,济南还将限购区域首套房“认房又认贷”的认定标准,调整为“认房不认贷”,本市无房买房视同首套房,并将限购区域二套房首付由原先的60%降至40%。
　　今年9月11日全面取消限购后,济南首套房纯商贷首付全面降至最低20%,二套房最低30%。比如二环内历下区一套400万元的房子,按照首套房纯商贷购买,9月11日前,最低需要首付30%,也就是120万元,9月11日开始就可以首付20%,即80万元,首付门槛可以减少40万元。
　　有关人士介绍,此次政策调整后,参考此前非限购区域的落地情况,济南原限购区域执行的纯商贷首套房“认房不认贷”的标准,将统一为“不认房认贷”。
　　此前,济南原限购区域执行的首套房“认房不认贷”政策以家庭为单位,限购区域内名下没房产,不论以前是否有过房子或贷过房贷,还清贷款后再买房视同首套。
　　此次全面取消限购后,二环以内的历下区、市中区将同样执行“不认房认贷”,即首套房认定不再看家庭名下购房套数,而具体看名下是否还有未还清贷款,若还清贷款后再购房,仍享受首套房政策。
　　比如,一个二孩家庭在二环内市中区已有2套房,此次调整前,还想在二环内市中区买房需要全款购买。而此次调整后,只需还清名下所有房贷,再纯商贷购房即可视同首套,房贷利率也将执行首套房利率,济南目前最低是4.0%。当然,后续首套房认定的标准是否会进一步调整,还有待观察。　
不限制购房套数
本地外地一视同仁
　　此次新政最大的变化是购房套数不再受限。此前限购区域内,本地户籍以家庭为单位最多可以买2套房,二孩及以上或父母投靠的家庭可以买3套房,或是已有3套及以上的,卖掉一套房半年内可再买1套,外地户籍只能买1套,此次限购取消后,在济南购房,本地外地一视同仁,购房套数不再限制,纯商贷购房首套房首付最低20%,二套房最低30%。
　　记者梳理发现,目前,济南二环内历下区、市中区的在售新房项目较少,且单价不低,多是改善楼盘。位于市中区双龙片区的中博锦云原著就是其中之一,11日,中博锦云原著案场总监张女士介绍,政策刚出来,案场还没有明显变化,但在线上置业顾问随访时,有些购房者对政策调整比较感兴趣,表示近期会再来售楼处进行详细了解。
　　二环内历下区、市中区的房产交易中,存量房较多,其中,部分房子划为传统优质学区,此次政策调整后,购房者购房门槛也将降低。
　　“济南市上一次的限购调整后,二手房源得到有效释放,目前二环内历下区、市中区涉及的二手房源有限,整体二手房交易趋势还将持续。”贝壳交易中心总监张海豹说,今年一季度,贝壳平台二手房成交量同比上涨89.80%,二季度同比上涨55.06%,环比下跌26.50%。记者咨询多家二手房门店了解到,二季度二手房交易量有所回落,但今年二手房整体成交量仍好于去年同期。张海豹表示,目前新的购房政策刚刚出台,二手房挂牌量还看不出明显变化,市场需要半个月左右的反应时间。
全面取消限售
进一步满足置换需求
　　此次新政全面取消限售。此前,济南限购区域内,住房网签满2年可持证交易,此次变为商品住房取得不动产权证书后即可交易。
　　链家燕山门店经理李士君介绍,济南限购政策调整后,对购房者的信心有很大提升。“今天上午就有客户过来挂牌了,他之前买了一个小户型二手房,一直想出售,但还在限售期,新政出台后,就直接来挂牌了。”李士君说。
　　“之前很多购房者旧房卖不了,新房没法买,现在拿到旧房房产证就能交易,解决了很多改善型购房者资金不足的问题。”合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业发展研究院院长许传明表示。
新政出台
激活二手房市场
　　记者了解到,济南的限购政策经历了1年多的逐步调整,至今全面落地,对楼市恢复也起到了积极作用。据济南市房地产业协会数据,2022年济南新建商品住宅销售7.31万套,面积977.92万平米,其中,144平米以上改善产品的销售套数占比较2021年显著提升。今年政策调整后的效果更加明显,在2月份政府发放5000万消费券、举办房展会等举措后,今年上半年,济南新建住宅销售4.11万套,面积544.72万平米、同比增长17.88%。
　　进入7月,成交量出现下降,当月新建商品住宅网签量为4369套,面积59.98万平米,环比6月网签下降795套,面积下降9.47万平米。
　　不过,济南目前新房供应量也存在分化,东部和南部等部分热点区域新房销售较好,西部、北部的部分区域,新房销售较慢。
　　去年至今的限购政策调整,激活了存量房市场,从近5年的二手住宅成交量来看,今年上半年二手住宅交易量已基本接近往年全年的销售量(2018年—2022年二手住宅年平均交易量约390万平米)。
　　在济南市房地产业协会执行副会长李刚看来,济南的楼市政策依然是为了支持刚性和改善性购房需求,对原限购区域楼市将有一定带动作用。
　　在许传明看来,济南市场需求还是旺盛的,新政的出台,不仅鼓舞了供需双方信心,对盘活市场、保障市场持续稳定,也将起到积极作用。

青岛:二手房挂牌量9小时增加3000多套
　　记者　赵波　实习生　王瑞祥

　　9月11日,青岛楼市重磅发布全域取消限购和限售政策,新政首日,不少次新房开始上市,青岛二手房挂牌量大幅增加。
　　9月11日上午,青岛市住房和城乡建设局官方微信公众号发布:为贯彻落实党中央、国务院决策部署,因城施策用好政策工具箱,促进全市房地产市场平稳健康发展,更好满足居民刚性和改善性住房需求:一、调整住房限购区域。将市南区、市北区(原四方区域除外)移出限购区域,全域取消限购政策。二、优化住房上市交易年限。在本市范围内,商品住房取得不动产权证书可上市交易。
　　新政意味着,青岛不仅全域解除限购,限售也取消,消息一出,引起市场不小反应。
　　11日上午,链家鲁信长春花园店的店长赵加强格外忙碌,“今天新政才出来,我们店已经接到了2套次新房新登记,后面应该会有更多。”赵加强说,新登记的房源是远洋万和公馆,该小区2022年刚刚交付,新政没实施前是不符合交易条件的,新政出来后,房主就考虑出售这套多余的房产了。贝壳APP显示,目前远洋万和公馆已经有8套二手房挂牌。
　　限售新政出台后,随着不少次新房开始上市,二手房挂牌量也将出现猛涨。青岛网上房地产数据统计,青岛二手房挂牌量8月份持续攀升。8月28日,在贝壳青岛官方网站,青岛挂牌的二手房数量为104540套,9月11日10时左右,显示为105813套,9月11日19时,挂牌量则达到了109012套,9个小时增加3200套房源,预计全天增加4000多套。
　　根据贝壳APP显示,新政出台前,青岛每天平均增加400套左右二手房源。9月10日一天,新增二手房源402套。新政出台首日,青岛二手房挂牌量达到了平常日的10倍。
　　不少二手房房主在新政出台后,紧急降价。“我们店一位二手房房主原先报价200万,今天直接降价20万出售。”青岛一位中介人员告诉记者,新政出台后,房主也想趁政策利好赶紧出售。
　　“取消房屋上市交易年限限制、全域取消限购,对于想在市南、市北这种原来的限购区域购房,但又不符合资质的人群来说是一项利好；对原先有售房意向,但房屋不满足出售年限的业主来说,也可以加快售房进程。”青岛链家相关负责人分析认为,政策落地后,相信会有一批次新房进入市场。
　　另外,青岛楼市新政策的发布,对于改善群体的刺激更为明显,尤其是换房人群,更容易获得首套购房资格,进一步降低换房的首付成本、利率成本和税费成本,加速换房进程。不过,虽然政策整体调整放宽,但目前青岛仍执行限贷政策,且不满两年的房屋交易时需缴纳增值税,目前不满两年二手房上市交易需交纳5.3%的增值税和2%的个人所得税,建议买卖双方在做决策前,将房产交易涉及的细节考虑充分。