随着房地产市场逐步回暖,近期多地土拍市场频现“地王”。从上海到成都,再到广州、杭州等地,优质地块的出让,成为市场的焦点,也吸引了众多房企激烈争夺。
　　杭州新单价地王诞生
楼面价突破5万元/平
　　继10月15日拿下杭州两宗宅地后,绿城再次出手。
　　10月22日,杭州一宗位于江湾新城核心板块的宅地拍卖,吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国央企及本土实力民企激烈争夺,历经77轮角逐,最终被绿城斩获,成交金额34.2亿元,溢价率28.5%,成交楼面价50717元/平方米,成为杭州新单价地王。
　　业内人士认为,在政策、地段双保障背景下,该地块竞拍热度较高。目前,杭州已全面取消新房限价,10月已挂牌的5宗地块中,奥体地块、安琪儿3号地块、之江地块,有较大可能突破区域最高地价,市场热度回归可期。
　　另外,10月21日,杭州挂牌3宗不限价宅地,总起拍价39.57亿元,出让时间为11月20日。
土地市场热度升温
近期多地现“地王”
　　绿城在今年的土拍市场中频现大手笔,接连在多地成功拿下“地王”项目。
　　在此之前的8月7日,上海也迎来一场激烈的土拍。上海徐汇区斜土街道xh128D-07地块未拍已锁定全国最高单价地块身份,该地块起始总价36.96亿元,起始楼板价10.08万元/平方米,共吸引了7家房企参与角逐。该地块经过78轮竞价、触及最高限价48.048亿元后,最终由绿城以131045元/平方米的楼板价摘得,一举成为全国新的单价地王。
　　更早前,在今年3月的土拍中,绿城以总价30.8亿元摘得苏州工业园区双湖02号地块,成交楼面价高达65022元/平方米,成功刷新苏州的单价“地王”纪录。
　　由此,市场将绿城称为“地王制造机”,以约113亿元包揽江浙沪“地王”。
　　从拿地策略看,一、二线城市一直是绿城关注的重点。绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强在今年8月召开的中期业绩沟通会上提及,在拿地策略上,公司高度聚焦一线或者强二线城市,这些城市的地货比偏高,在一定程度上造成毛利率相对偏低。但是这些区域对项目的安全性及抗风险能力很高,在目前行业下行的背景下,保障了公司的生存与发展。
　　除了杭州和上海,其他热点城市近期也纷纷出现了地王。在今年9月广州的土地拍卖活动中,保利发展力敌中海、越秀,以117.55亿元斩获广州天河区南方面粉厂地块,该地块溢价率超33%,成为广州土拍楼面价第二高的地块,同时也刷新了天河区的成交楼面价纪录。
　　彼时,保利发展回应,此宗地是中央“止跌回稳”定调后,全国成交的首个地价超百亿地块,保利发展作为央企,第一时间将“促进房地产市场止跌回稳”落到实处,致力以实际行动促进行业稳健高质量发展,此次拍地也是传递房地产行业向好的趋势和行业信心的回归。
　　此外,国内最大的房地产中介平台贝壳,也投身热点城市的土地拍卖活动中。今年9月20日,贝壳旗下组建的地产团队贝好家力压十余家房企,以10.76亿元、折合成交楼面价达27300元/平方米,拿下成都锦江区金融城三期H12地块。这一楼面价超越金茂此前拿下的锦江区林家坝地块,刷新了成都楼面地价纪录。
　　西安等地也相继诞生了新的单价地王,土地市场热度持续升温。
　　中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会执行会长、集群智库负责人匡洪广表示,目前高端住宅市场还不错,但其需求是有限的。市场看好这些项目的原因,主要是核心地段的土地资源日益稀缺。
　　当前,在房地产市场中活得相对较好的企业是排名靠前的实力房企,拿地“大户”也是这些企业。
　　9月20日,上海易居房地产研究院和克而瑞集团发布的研究报告指出,2023年以来,房地产行业销售处于探底阶段,行业出清持续进行。
　　根据该研究报告,今年房企50强前三强分别是中海、保利发展和华润,万科、龙湖、招商蛇口、绿城、建发、金茂和越秀分列第四到第十位。在十强房企中,国有企业是绝对的主力军,这说明国企在房地产行业调整期,具有较强的抗风险能力。
　　另外,交付能力已成为购房者看重且衡量房企经营能力的指标。在这方面头部房企占据优势,以较强的交付能力修复并强化消费者信心。
敢于出手拿地
房企信心提升
　　58安居客研究院院长张波表示,从近期部分一、二线城市的高溢价土地来看,无一例外都是核心地段的优质地块,这是出现地王的基础,并且不少地块属于区域传统意义上的高端住宅聚集板块,市场的关注度、房价的支撑力度强,都对地块热度提升起到重要作用。
　　在张波看来,新地王的不断出现,预示着房企对未来市场信心的提升,敢于出手拿地,并且对于优质地块的渴求度更高。虽然这些地王单价达到一个新高度,但楼板价在当下市场依然有着较强的竞争力,也更有可能达到一定利润率的保证。
　　另一方面,部分民企在当下积极进入土拍市场,也在一定程度上说明,大部分房企并没选择“躺平”,而是在市场压力持续的环境下,选择更好的地块,建造更为优质的产品来赢得市场。
　　根据中指研究院发布的《2024年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》,从新增货值来看,保利发展、绿城中国和建发房产位列前三。
　　从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力,民企也在重点深耕区域补充土储。保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁等在多个重点城市广泛布局,央国企仍保持较高参与度,绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业则聚焦重点深耕区域补充土储,一些区域性房企也深耕重点城市、增加土地储备。
土拍分化现象
短期仍将持续
　　中指研究院分析师孟新增提到,后续土拍分化现象仍将持续。部分核心城市土拍热度较高,成都、广州、深圳地块相继拍出较高溢价,与之相对的是,南京、苏州、天津、无锡等地土拍情绪仍较低,出让地块普遍为底价。
　　他认为,短期来看,土拍分化现象仍将持续,未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳,核心城市土拍情绪或将继续温和修复,但全国土拍预计仍在低位。
　　据澎湃新闻、证券时报、中国经济时报