公积金贷款,“阴阳合同”行不通了

二手房交易评估软件建成,堵住“高成交低报税”漏洞

2012年03月08日　来源：齐鲁晚报
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　　本报3月7日讯(记者　喻雯　实习生　赵文静　张万哲)　在二手房交易市场上盛行的“阴阳合同”在公积金贷款买房时行不通了。两周前开始,不少“高成交低报税”的购房者在过户审批等手续办完后,抵押手续被卡住,贷款放不下来,买卖双方陷入尴尬。记者了解到,济南二手房专业评估软件已建成使用,今年上半年将全面推开,有效避免漏税。
　　“两个星期之前,‘阴阳合同’突然行不通了,我们都有些措手不及。”省城一家连锁中介济南市场部的工作人员刘女士说,目前还仅局限在公积金贷款买房范围内,商业贷款还未实施。
　　据了解,为避免漏税,去年地税、房管等7个部门联合参与建设了二手房专业评估软件。评估软件主要是对报税的二手房价格进行评估,得出一个符合市场行情的价格,作为缴税的依据,防止各种目的的低评和高评。
　　“目前这个二手房交易评估软件已经建成,并逐步开始在二手房交易税收征管中使用了。”济南市相关部门工作人员介绍,通过专业的评估机构找到一处房子,按照市场价格评估出价格后,其他的房源也可以以此为标准,通过乘系数的方法,算出相应的评估价格。
　　“新的政策实施后,漏税就很难实施了。”刘女士坦言,新政要求贷款的价与过户价要一致,现在已经有五六个客户被卡住了。这些客户在办完过户手续,拿到房产证去办理抵押时,由于两个价钱不一致,抵押办不下来,贷款也就放不下来。“这样的购房者和卖房者都很尴尬,没有贷款,买房者交不上尾款,卖房者也是干着急。”刘女士说,现在不少中介公司都遇到了这样的问题,但目前还没有解决的办法。“现在房管局都会提醒我们,如果过户价格与贷款价格不一致时,无法报抵押。”
　　说起新政对行业的影响,王先生表示,从短期看,对成交会造成一定的影响,尤其是对房产证未过五年的房子,5.6%的营业税加上个税、契税等,需要交纳的税款是总房款的7.6%。杜绝了“阴阳合同”后,以100万元的房子为例,需要交高达7.6万元的税,从长远看新政有助于防止避税,规范房地产市场交易。

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　　何谓“阴阳合同”,省城一连锁中介工作人员介绍,为逃避税收或是得到更多的银行贷款,在二手房交易时,同一房产签订不同价格,贷款合同与过户时合同的价钱是不一样的,以公积金贷款买房为例,评估公司评估报告中的价格是80万元,房子成交后网签时的成交价格也是80万元。贷款审批通过后,为了避免高收税,中介一般会再把网签合同撤销重新签。“只要买卖双方都同意,网签合同是可以撤的。”王先生说,撤销后,过户价就改成50万元,而这个就成了纳税的依据。
　　以房产证过五年,90平米以下的首套房为例,个税是1%,契税也是1%,按照80万元的总价,需要交16000元的税。如果按照50万元总价,需要交1万元的税,这样一来就省下6000块钱。