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- 2012年04月05日
来源：齐鲁晚报
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随着国家对房地产宏观调控政策的深入,目前国内楼市出现了两个调控效果:住宅投资、投机性需求被挤出市场,基本由“刚需”在支撑；房价的涨幅终于得到控制,部分一线城市房价明显下调。然而大众投资需求还是在找寻更稳妥的去向,小公寓投资重归大众视野。
公寓价格直逼两三年前
住宅限购一定程度上影响着公寓产品的销售。自2011年年末,济南在售公寓成交量急剧萎缩,进而影响公寓成交价格。今年入市的公寓项目纷纷调低价格预期,不少公寓每平米成交价低于周边在售住宅近千元,直接逼近两三年前的市场价格。
目前济南公寓类产品的主力购买客群是中小投资者、创业型办公自用群体,以及部分被限购的非本地户籍人群,这类人群对于价格的敏感度较高。记者对花园路附近某公寓项目进行随机客户调查发现,公寓类产品不限购、不限贷,依然吸引了不少客群的关注,购买热情较高。有客户现场表示,等了大半年时间,觉得目前的价格还是比较合适出手的。
低总价、高租金是王道
公寓的投资价值之所以高,是因为总价低、租金高以及可商可住的灵活性,因而较商铺投资投入少风险低,较住宅投资回报高。以高新区某小区为例,33平米的小户型公寓售价约20多万,装修后租金约1200元；而小区内另一户78平米两室住宅售价约60多万,装修后租金约1400元。投资致胜的法宝就在于租金相差无几的情况下,公寓所需投入更少,因而总价越低,回报相对就越高。
从近年来济南公寓市场成交数据来看,40平米以内的小户型公寓最受投资者青睐。小户型公寓的王道就是在尽可能低总价的前提下,获得内部极致空间功能、外部便利配套和便捷交通功能。除此之外,选择拥有良好信誉和品牌的开发商也至关重要,这决定着房屋的工程质量、物业管理,关系到交房后居住舒适度,租金和出租率等问题。
投资需理性
漫天承诺不可信
随着公寓投资置业关注度的升温,一些前期已显现并且还持续存在的矛盾问题也在吸引市场的注意。诚基中心项目前期大玩“买一层得两层”的投资概念,对客户漫天承诺,而今业主们已经入住两年,前期承诺没有兑现,暖气和煤气都无法解决,导致业主多次堵路抗议。
同为诚基开发的卓越时代广场项目也以买一层送一层来忽悠客户,5100元/平米的价格虽吸引眼球,但实际上“5100元”仅为售价的一半,而置业顾问绝口不提实际产权面积,回避层高等关键问题,更是无视管理规定,无预售证即公然收取认筹金。
(楼市记者)
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