2003年6月，央行颁布的“121”号文件拉开了中央政府对房地产调控的序幕，之后的调控政策接连不断，也被业界以各种方式划分为若干阶段。进入2010年，房地产宏观调控再次升级，其标志为“新国十一条”和“4.17新政”的颁布，除较以往调控政策更为严厉，更具可操控性之外，本轮调控也将靶标由以往的政府或开发商层面直接改为购房者。
新国十一条：为本轮调控奠定基调
政策回顾：1月10日，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“新国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
点评：尽管“新国十一条”对于房地产调控的相关政策条款在经历了短短一个季度之后被更为严厉的“4.17”新政取代，但是该通知为本轮调控奠定了基本方向，其目的为促进房地产市场健康发展，其主要手段从约束政府及开发商变更为抬高购房者的进入门槛，进而压缩市场实际需求；同时，通知鼓励进行社会保障住房建设，多方面解决住房供应问题。通知透露出一个明确的信息，国家希望通过增加供应、减少需求以解决房地产市场上日益突出的供需矛盾，平稳房价。
“新国十一条”补充：市场规范的希望
政策回顾：自1月21日到4月2日，国土资源部颁布多条政策对土地市场进行规范，其中包含“申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%、开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%”；“在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地”；“将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点”；“各地要明确并适当增加土地供应总量”；“房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地”；以及对土地违规行为进行清查等多方面内容。3月18日，国资委要求，78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
点评：这一系列的政策可以视为对“新国十一条”的补充和完善，其中不少内容是对以往房地产调控政策的再一次强调。国土部出台的相关政策进一步明确了以往增加保障性住房土地供应的方向，并提出了具体要求，对于土地违规行为再次重申将严厉整饬。而国资委要求78家不以房地产为主业的央企退市，业界普遍认为是针对地王现象而出台的政策，其用意在于平抑土地市场价格，降低开发成本。财政部下发的通知则被认为是对“新国十一条”中关于首套房认定这一含糊不清的界定的后续解释。国家对于本轮调控的规范性、持续性以及健康规范房地产市场的决心可见一斑。
“4.17新政”：真正严厉从此开始
政策回顾：4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；同日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
点评：“4.17新政”原文开篇指出“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房
再度活跃，需要引起高度重视”。针对“新国十一条”可操控性差、过于柔和等问题引起的调控不力现象，国务院再次出台政策，被业界称为“4.17新政”，政策主旨与“新国十一条”出入不大，但是政策措辞更为严厉，更具有可操作性，出台机构由国务院办公厅升级为国务院。值得注意的是，购房门槛再次提高，二套住房首付由原来的40%提升为50%，并明确指出贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。市场一时风声鹤唳，投资性购房的利润空间被进一步压缩，贷款炒房现象被有效遏制。同时通知进一步强调加强市场供应，以解决供需矛盾，同时对开发商预售等市场行为进行了规范。从某种意义上说，这是强化版本的“国十一条”，与年内之前出台的房地产调控政策一脉相承。之后，6月4日住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定；9月27日国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。上述政策都可以视为是对“4.17”新政未完善政策的补充。
“9.29”新政：如期到来的二次调控
政策回顾：9月29日，国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。11月3日，多部委联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
点评：这次调控被称为二次调控，各界对此评述不一，但这却是一次如期到来的调控，尽管“4.17”新政以史上最严厉著称，但是房地产市场在进入九月份以后再次出现量价齐升的现象，国家坚决打压房价过快上涨的决心再次体现。其对市场最直接的影响是，各地限购令接踵而至，购买三套房的购房者被银行挡在了门外，同时殃及首套住房的刚性需求，年轻人的购房成本再次提高。其核心思想依旧是打压需求、增加供给。而公积金新政的出台，则是对之前调控所忽略的一个漏洞的补充，公积金贷款购买二套或多套住房的成本大大增加，利用公积金贷款买房的路也就此掐断。
加息：对通道的不确定预期
政策回顾：10月19日，中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。住建部通知。10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为
4.05%。
点评：这是近三年来央行首次加息，其原因不可能仅仅是针对房地产行业，25个基点的调整对于房地产行业尚不足以产生足够的影响。但是在CPI连续增长，通胀预期加大，银行利率倒挂等宏观经济大背景下，本次加息最有可能影响到的是开发商和购房者的信心。他们所担心的是，在未来一段时间内，中国是否会进入一个加息通道。
山东版新政：公租房成亮点
政策回顾：山东省政府6月18日出台了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，《意见》共5项20条，内容涵盖普通住房供应、保障性安居工程建设以及住房消费等方面。其中对老百姓关注的我省二套房房贷政策、公租房建设、住房公积金的缴纳比例等都做了明确规定。同时还提出了建设90平方米以下的限价房，定向供应本地的城市中等偏下收入无住房家庭。7月20日，《关于加快发展公共租赁住房的实施办法》出台，对公租房建设的资金来源、配租管理、租后管理等方面进行了详细规定。
点评：山东版新政是对国家调控政策的一种因地制宜的细化，其对需求限制方面与国家政策并没有太大出入。但是山东版新政根据我省具体情况，对社会保障性住房建设、公积金缴纳、管理等方面做出了更具体的规定。其中，加强公租房建设是一个亮点。随后也出台了相关规定对公租房建设进行了规范。相比较经济适用房、廉租房等传统的社会保障性住房形式，公租房更有可操作性，覆盖面更广，建设成本相比更低，可以更快速的解决夹心层和低收入人群的住房问题。目前，国内重庆公租房建设已经具备相当规模，可以提供借鉴。
济南五条：关键看落实
政策回顾：9月17日，济南市政府发布《关于转发山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》，提出了加快保障性安居工程建设、保障商品房有效供给、合理引导住房消费需求、加强房地产市场监管、切实加强组织领导等五方面意见。
点评：五条意见可以被视为济南版新政，其中加快保障性安居工程建设提出了更为具体的目标。《意见》规定，确保2010年-2012年新增保障性住房不低于230万平方米，其中新增廉租住房不低于40万平方米，新增公共租赁住房不低于120万平方米，新增经济适用住房不低于70万平方米。要大力推进城市棚户区改造，确保年内拆迁棚户区80万平方米，解决13600户棚户区居民住房问题，基本完成市区集中连片棚户区改造任务。值得注意的是，销售公示制度将得以推行，如果得到切实执行，房地产销售环节中的许多暗箱操作将彻底销声匿迹。同时，问责制度被引入新政，《意见》要求要加强督察，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要依法追究责任。
（楼市记者 王超）
