□茅屋书友
2010年，中国房地产具有典型的“政策市”特征，一连串的政策让我们看到了中央政府调控房地产市场的决心。已近年底，房价却依旧坚强如昔。楼市未现量价齐跌的态势；部分银行房产商勾结规避政策，限贷令形同虚设；地方政府故意放水新政，中央三令五申才出台或松或紧的调控细则；各地保障房欠账146亿，挪用达2.1亿；78家央企至今难退市，又借保障房建设曲线开发。
难怪我们的总理都在讲内地楼市调控很难。上至总理，下至百姓，参与此中的每一位无不处于纠结之中。未来楼市走势究竟如何，主要还是看政策三要素变化。此时如果地方政府对舆情的承受力越来越无所谓的话，那么2010年最后两月调控政策的执行效果将会大大打折，但可以肯定的是，2011年，楼市调控将更加严厉，不排除元旦将祭出调控杀手锏-房地产税。2010，也就成为了当之无愧全民纠结的中国地产年。
纠结的高房价
中国社科文献出版社发
布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书，书中表示，2010年全国85%家庭买不起房，房价远远超出家庭收入。房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应在3-6倍的范围，6倍以上居民购房就已非常困难，2009年城镇居民收入房价比达8.3倍，大大超出合理承受范围。美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。如此高的房价收入比，如此多的家庭买不起房，更不用谈大规模城市化进程中规模庞大的外来务工人员在城市中连栖息之地可能都很难找到。房价未降，租金暴涨。高房价，真正成为城市这部分人最纠结的话题。
银行信贷执行尺度
银行财务杠杆对需求的释放起着重要作用，通过收紧信贷来抑制需求的效果，很大程度上依赖银行对于信贷执行的宽松尺度。
本次调控对市场产生最直接影响的政策就是“二套
房贷政策”，此次调控采取的是史上最为严厉“认房”又“认贷”的第二套住房认定标准。据最新调查情况看，各地商业银行在房贷政策执行上均较为严格，北京、深圳、天津等城市已经停止第三套房贷的审批。
但近日有媒体爆出，珠海、广州、深圳等地除了传统的假离婚、假户口、假税单和接力贷，在珠海甚至出现了部分银行与房地产商相互勾结，签下内部协议，在消费者购买多套住房期间，同时向几家银行提出按揭贷款意向，利用银行同时审核从而查不到征信记录的时间差钻“限贷”空子。“就算买六七套甚至更多房子也能办到，而银行方面多数知情，只是不明说”。
在近期政府再次明确强调楼市调控力度不变、同时房价没有明显下调的情况下，短期内“二套房贷”政策仍将被严格执行。从中长期情况看，个人房贷作为商业银行的优质贷款之一，依然是各家商业银行争夺的对象和目标。出于商业利益的需要，商业银行放贷的欲望及冲动难以长期被抑制。
随着2011年调控的深入，市场可能加速探底，楼市成交量在价格下调中有望逐步回升。那时，各地商业银行的房贷执行尺度被放宽的可能性并非小概率事件。
地方政府落实力度
此次推出的“新国十条”调控政策首次将地方政府的问责制放到重要位置，这就开始考量地方政府实施楼市调控的真正决心。历次楼市调控进程中，由于地方政府过度倚重土地经济，往往对调控政策执行或落实不力，致使各地房价陷入“越调越涨”的怪圈。
目前，北京、深圳、浙江、广州、重庆等省市已相继发布了调控实施细则，大多数地方出台的实施细则同中央步调一致。其中以北京“同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的政策最为严厉，上海、深圳、济南、重庆、青岛等城市也出台了非常严厉的调控细则。
利益考虑，以往地方政府在政策执行过程或多或少有所打折，故后续的地方对中央政策的执行仍需严加督促和规范。尤其在当下调控效果初见成效、市场有效供应尚未大规模释放、保障性住房亦没有实质性大量供应情况下，就看各地政府下一步对中央政府政策的执行力度。否则，任何的松懈或朝令夕改，都可能使此次调控再次受挫。
民意对楼市的影响
一个值得关注的情况是，此次一系列重大调控政策的出台同舆论和民意的强大压力有关，中央政府当然也开始有意识地利用舆情探测市场反应，借此推出相关楼市调控政策。如元旦房产税开征、租赁市场的规范以及国土资源部与住建部调研所引发的以房产税为代表所谓“三次调控”的揣测等等，无不同舆论息息相关。
随着时间的推移，各地楼市对新政的“抗药性”正在逐步增强。此时如果地方政府对舆情的承受力越来越无所谓的话，那么2011年调控政策的执行效果将会大打折扣，而由此产生的后果将又有谁来承担呢？
几番调控使人们赫然意识到，中国各种利益集团已经强大到何种程度，它们可以或抵制或影响中央房地产调控政策。在地方政府、银行、开发商等多种强势利益集团面前，中央政府的权威显得
极端的微弱。尽管中央政府“雷声大”，但到了这些利益面前，可以说是毫无“雨点”。各方力量的持续博弈使得百姓对楼市愈发纠结。
