□杨红旭

    当部分城市实行“房票”时，市场将会怎样？这是一个相当复杂的命题。限购是一种强劲的行政干预手段，短期内必定见效，否则就不叫需求管制了。问题的关键是，限购政策能持续多久，不愿撤场的投资投机需求，又会流向哪里？

    不妨先回顾一下限购政策的来龙去脉。今年4月出台“国十条”中首次提出限购思路，但只有北京在5月出台了限购措施。8-9月份的楼市反弹，尤其是9月房价上涨，促使“9.29”出台，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。至今已有16个城市实行限购。如此大面积的限购，堪称史无前例。现在看来，之所以是这些城市实行限购，应该中央认定他们属于高房价城市。而且，值得注意的是，居然连西部二线城市兰州也实行限购，是否意味着还会有一些中西部二线城市加入限购队列呢。至于何时取消限购令，随着明年房价调整到一定程度，多数城市都有可能取消这一临时性的管制措施。

    上述城市的限购措施可分为三种。第一种是一个家庭只能新购一套，包括北京、上海、杭州等多数城市都如此。第二种是限购第三套，以南京为代表，如果一个家庭已拥有两套或更多住宅，则暂禁购房，如果不足两套，则可以新购，直至满两套。第三种是深圳，本市户籍居民家庭，限购第三套；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购第二套住房；不能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限制购房。上述三种措施，依次更加严厉。

    接下来剖析一下限购形势下的需求变化。此政可谓击中大投资客的要害，强制禁买多套，甚至一套都不能购房，必然使多数投资投机者被迫离场。或许极少数人还会寻求通过借身份证、假离婚等方式规避政策限制，但任何做假行为都存在一定的道德、诚信风险，注定难以大规模的出现。另外，限购也限制了自住需求，尤其是改善需求，这也正是政策的负面影响。

    但是，即便是在如此干预之下，仍有部分投资投机需求不愿离场，或者不想走远。除了中国房价不可能大跌的因素之外，主要是有些外部因素支持他们继续投资楼市。一是流动性泛滥，国内外皆如此。自2008年下半年全球救市之后，货币和信贷超发，2009年我国更是放贷近10万亿天量，近期美国又实行二次量化宽松货币政策，这些都导致流动性过剩，必然会推高资产价格，东亚新兴经济体的房价亦如此。

    二是国内产业资本趋于金融化。近几年确实存在“国进民退”的迹象，仅以房地产业为例，虽然今年国资委勒令78家央企退出，但16家合规央企却频频逆势拿地扩张。民营经济不景气，部分实体经济行业利润率持续下降，这就逼使很多中小民企不愿谋求长远发展，老板们将部分甚至全部资金转投其它来钱快的领域，其中房地产即是主要选择。

    三是负利率呈加剧。去年以来，我国持续出现存款负利率状态，随着今年CPI的快速上扬，负利率情况趋于严重。即便是已进入加息周期，但在未来一段时间内，加息脚步仍然赶不上CPI的速度。在这种情况下，尤其是农产品价格飙升，民众已产生恐慌情绪，为了抗御通胀，投资房产依然是较好选择。近日温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署稳定消费价格总水平保障群众基本生活的政策措施，这从一个侧面反映出物价上涨之猛。

    四是人民币升值。近段时间人民币对美元升值势头甚猛，这必然导致以套汇为目的的境外游资进入，其中部分资金会进入房地产市场。回顾历史，2007年人民币对美元升幅曾高达6.9%，当年楼市火爆与此有一定关系。今年6月中旬重新启动汇率改革，人民币对美元重新步入升值通道，半年之内已升值4%左右。近期住建部和外管局联合出台了《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，进一步规范外资在内地的购房行为，但历史经验表明，围堵热钱并不容易。

    这样，就使资金发生结构性的变化，重要的变化之一就是投资区域发生变化。投资需求由限购城市向非限购城市转移，实行限购的16个城市毕竟只是全国660个城市中的极少数。尤其是与限购城市相邻的城市，房地产市场具有相对的投资价值，会吸引部分投资投需性需求。前段时间有新闻报道，东莞部分楼盘逆势热销，主要是因为其两个邻居———深圳和广州皆实行限购政策，正所谓“因别人之祸，得自己之福”。