住宅市场风云诡谲，从限购套数到利率首付提高，全方位的调控政策剑指住宅市场，纯投资的商业地产却并未涉及。由此，横空出世的商业地产成了资本逐利的“高地”：资本大佬竞相出招，诸多百姓投资者也在苦苦寻觅商机。不少人甚至预言，2010年将成为济南的“商业地产元年”。

    统计数据也迎合了这一预言,无论是北京、上海、杭州等一线城市，还是济南等二线城市，6月份以后，包括写字楼、商铺等在内的商业地产，成交量和成交价格都出现一个较为明显的增幅。

    买商铺还是买房子

    一个投资人的纠结

    从6月份到现在，林伟(化名)一直纠结着，买间商铺还是再买套房子成了他的两难选择。

    11月中旬的一天，林伟再次来到济南东部一处刚动工的建筑工地。按照事先了解，一两年后这里将矗立起几栋小高层住宅楼，而面向马路的一边，则有可能被设计成商铺。想方设法买间商铺是林伟投资计划的一个方向，而另一个方案则是再买套房子。

    “坦白说现在的房子够住了。”林伟说，“一家三口，130多个平方米的三室，书房加了张床，留给老人住”。按照林伟的介绍，他和妻子两人工作稳定，收入在济南算中等，在双方父母资助下贷款已还完，这几年手里攒了一笔存款，“不多，也就十几万”。

    再买套房子不是改善居住条件，林伟说，有很大的投资成分，“虽说国家这几年一直在调控房价，但(济南)房价却从来没有跌下来过”，林伟称，“买房还是不错的资产保值增值方式”。

    然而今年4月份之后，国家政策一路收紧，无论是政策覆盖范围还是政策严厉程度都“史无前例”，在此之下，包括济南在内的全国住宅市场都出现了很大不确定性：“再买就是二套房了”，“存款交首付都不够”，“即便凑够了首付要多付很多利息”，“万一房价跌了呢”。

    买商铺压力同样不小，两到三万元每平方米的价格，50平方米的商铺总价就要150万元，这对林伟来说更是个难题。“没有更好的投资渠道，物价一直在涨，存款是负利率，放任自己的钱存在银行里贬值心有不甘。”林伟分析着自己的纠结。

    需求开始释放商业地产元年启动

    调查人员称，自2009年1月到2010年10月，济南在售的底商均价平稳上涨，说明商业物产的投资价值在持续增长。

    几乎与政策收紧过程同步，4月份以后，对商业地产的热炒声就在济南地产业内此起彼伏，轮番登场的论坛中，业内人士对商业地产普遍持乐观判断，甚至将2010年冠以“商业地产元年”的称号。理由？他们认为，从政策层面，严厉的调控并未限制商业地产领域；而目前济南商业地产人均占有率在全国较低；商业地产的市场供给远未充足；现有的成熟商圈中，包括临街商铺在内的各类商业地产，其投资回报率较高。这些因素在调控政策收紧过程中将被逐渐放大。

    以写字楼为主要业态的开发商中润投资相关负责人曾称，相当长一段时间内，济南商业地产与住宅市场呈现一种不平衡的价格倒挂，“包括写字楼在内的商业地产项目，每平米价格在1万元左右，而一些高端住宅项目，每平米已经超过1.5万元，一些豪宅项目价格更是突破2万元”。这位负责人认为，这种价格倒挂，是商业地产未发育成熟的典型表现，在住宅市场遭遇政策打压、前途未卜的情况下，商业地产客观上将获得一个成长、成熟的机会。

    济南规模较大的地产调查公司———世联怡高10月份的楼市统计数据显示，济南写字楼市场整体均价为12098元/平米，同比去年上涨21.66%，底商均价20523元/平米，同比去年上涨21.74%。

    高回报、无政策风险投资人动心的理由

    投资回报相对较高，政策没有起伏，这是林伟等有投资倾向的购房人动心商业地产的一个主要原因。

    “商业地产的投资比住宅投资回报率高。”唐涛是济南一家二手房中介负责人，根据其多年的地产投资经验，唐涛测算说，目前包括底商、店中店在内的各类商业地产，年投资回报率在8%—12%之间，以100万元的商业地产投资为例，地段好的商业地产项目8年即可收回投资，而地段稍差一点，可能需要12年左右。

    济南一家股份制银行的个人信贷部负责人称，个人贷款发放的数据显示，自年初到10月底，他们银行对普通购房者发放的贷款中，商铺购房者比例逐渐增高，10月份比年初的时候大约增加了10个百分点。这位负责人称，按照央行和银监会等监管机构下发的政策，个人购买商业地产，首付比例在50%，贷款利率为基准利率的1.1倍，“政策从2008年到现在未发生改变”，这也就是业内人士所说的，调控政策并未涉及商业地产。

    真是旺铺就没人转了风险和门槛同在

    就商业地产的投资而言，养铺时间长短决定了投资回报率的高低，甚至决定投资是亏还是赚，“能不能养好商铺有很大未知数。”

    但商业地产投资风险和门槛要远比普通住宅高。就风险而言，二手房店东唐涛认为，商铺、底商能否收回投资，要看地段和周围商业的成熟程度。“由于很多小区建成后一段时间内入住率不高，对周边的商业支持度不够。”面向小区的商业项目在很长一段时间内不仅不能盈利，反而会出现亏本，这一段时期被业内俗称“养铺”。据唐涛说，他的朋友中，投资商铺失败，被迫转让的不乏其人，“路边一些商铺贴出的‘旺铺转让’广告就是佐证，真是旺铺就没人转了。”唐涛调侃。

    同时，唐涛称，目前济南在售项目的底商平均价格在2.5万元/平方米—3.5万元/平方米之间，而且50平方米以下的小面积商铺几乎没有，“很多临街项目少则上百平方米，多则几百平方米”，“上百万元甚至几百万元是一套商铺的基本价格”，而这样一笔数目巨大的资金，对任何一个普通购房者而言都是一道难以逾越的门槛。此外，唐涛还发现，许多地段好的临街商铺、住宅底商，“开发企业自持，只租不卖。”

    投资商铺的风险和门槛林伟同样清楚，而这也是他迟迟没有下定决心买商铺的重要原因，“没有合适的，”采访中林伟一再强调这个理由，可自己也觉得有些勉强，“说到底，就是钱不够，想赚钱又怕赔。”在复杂心理因素左右下，短时间内，林伟的投资决心可能不会下定，而这期间他纠结或许将一直持续。