尽管持续调控的声音占据上风，但是我还是认为，2011房价在数字上将不弱于通胀率的涨幅，其中三大类“后手”产品将最能升值，并极有可能拉高房价，让2011房价在数字上不弱于通胀率的涨幅。

    第一类是精细化豪宅。

    未来各城市依然将更看重精细化的豪宅，按照各城市的特点，大约有这么一些品种，一是港式豪宅，即功能齐备而面积迷你型的小面积豪宅，二是稀缺资源地的高端终极住宅，三是度假型豪宅，而类似这类产品的供应仍然会主导全国约三分之一城市的后期产品供应。

    第二类是既存的现房中高档实景示范房源。

    如果我们把调控过程与各阶段消化存量房的速度进行分析会发现：每一波调控伴随的消化量最大的品种是普通产品，因为普通住宅带来的个体利润率离薄；每一波调控产生的滞销房源也是普通住宅产品而不是中高档住宅，其原因在于以控制资金链为目标的、以降房价为主导的政策指向，直接导致开发商通过转移产品线来回避政策控制，最终的结果就是留下的都是好房子，次优房被作为应付调控政策的促销对象。

    如果我们看看北京上海深圳杭州这些城市的剩余房源，会发现既存现房中高档实景房源占有最大库存比，这些房源在多轮调控多轮上涨下已显示出非常充足的性价比。

    第三类是带有投资回报的、综合物业功能的、处于市区中心地段的复合产品。

    谁都知道商业地产没有纳入调控范畴，这也是目前支持地方城市楼市发展的最关键的力量所在，目前各主流大开发商进入二三线城市获得的土地特点，均兼顾商业价值与地块规模这两个未来利润产生的根基点。

    在中国除了纯粹意义上的商业地产，还有众多打擦边球的综合物业，他们与商业地产具备同样的增值属性与回避政策调控的条件。这些品种中最为核心的又是带有投资回报的、综合物业功能的、处于市区中心地段的复合产品价格最为坚挺，不仅没有降还会继续上扬。

    与此同时，类似北京的新政会更广泛被采用，即政府将主要精力放在保障房建设上，另外为了保持经济发展速度，也会将重心适当向旧城旧村改造方面倾斜，因此未来的中心地段更显稀缺，因此处于这些区域的上述复合地产物业将大行其道成为涨价的领头力量。

    （原文有删节，文章仅代表个人观点）