5月13日，本报以《物业向业主派发收益红包》为题，报道了港澳花园小区向业主返还车位租金一事，引起了市民关注。

    停车位场地使用费、广告位使用费……对于公共区域的占用，以及公共收益的利用、公开等，多数业主一头雾水：这些费用该公示吗？什么时候公示？物业公司把这些钱用在了何处？公共收益为何大多成了物业公司一个单位的“灰色收入”？本报记者进行了探访。

    小区有多项收益，年收入可达60万元

    港澳花园小区新划出的53个停车位，返还给业主6万余元的公共区域收益，这条消息在东园山庄张新和他同事的心头扔了块不大不小的石头。“小区公共区域收益？”这个名词此前从未进入过张新的脑中。而知道这个名词背后的繁复条目和不菲数字后，张新忍不住惊讶道。

    “在济南，小区的公共收益主要有小区内广告收益和公共区域停车收益两大方面。”一位“老物业”一口气列出了广告收益的近十个项目：电梯内广告、电梯门口广告、地下停车场广告、户外灯箱广告、小区广场展览、宣传栏广告……

    连日来，记者走访了省城新世界阳光花园小区、泉城花园小区、数码港公寓小区、世纪佳园、开元山庄、正大城市花园、三箭吉祥苑等十余家住宅小区看到，各类广告已经在小区的宣传栏、电梯、楼梯口、沿街楼等处“攻城略地”。虽然看上去不起眼，但背后的数字不容小觑。济南数码港公寓小区的物业每年都会将公共收益状况向小区业主进行公示。根据2010年数码港公寓公共区域收入确认表显示的信息，该小区固定车位的车辆管理费共415160元，而其他收入则有222010.3元，该小区公共区域收入共达到637170.3元。其中其他收入包括，临时车位费税后净收入64709.4元，废品回收管理费7200元，洗车场管理费67800元，电梯广告29000元，楼宇液晶电视管理费7500元，门庭传媒20000元。小区公共收益在扣除合理成本比如人工、维护和税费等费用后，业委会的应得收入是325165.4元。而这些费用中还包括了业委会直接收取收入64709.4元，业委会预支款6000元。业委会的应得收入减去这两项费用后，则是业委会实际收入。

    “根据小区规模和档次的具体情况，公共区域收益有多有少，但数字绝对可观。”

    在槐荫区幸福路上的一处新建小区，虽然入住率还非常低，但已经有家具品牌抢先占领“电梯”这块阵地了。该小区物业工作人员透露，整个小区共有40余部电梯，物业如果对每部电梯进行装修的话，是笔不小的开支。物业和这个家具品牌达成的协议是：家具商利用电梯，免费投放两年广告，而物业的收益是减少了近6万元的装修开支。“两年之后，物业开始征收广告费，估计每年至少得5万元。”

    隐性收入业主多不知情，成物业“小金库”

    就像地下暗渠里的水流，小区公共区域收益源源不断却深藏不露，业主多不知情，它们最后流到了何处？

    “如果没有停车费的补充，仅靠物业费收入，公司根本无法维持。”省城东部一小区物业管理处负责人刘先生透露，停车位场地使用费和广告费的收益归属了物业，但他强调这是有原因的：“小区多层楼房的物业费为每平方米0.7元，一共有70多名物业人员。加上建成较早，而且没有实现一户一表，物业在小区设施维护、水电损耗等方面的负担很重。” 

    “一个黑色的垃圾袋，前几年只要两毛一个，现在已经涨到4毛了！”一位业内人士强调：一些小区的物业收费价格还是几年前的水平，但是随着物价上涨，各项支出也在水涨船高。“虽然按照规定，停车位场地使用费、广告费等收入应该归业主支配，但这块资金一旦刨出去，住宅物业根本没法干。”他表示。

    “但也不排除拿入不敷出做幌子的情形。”这位业内人士透露，一些小开发商在前期招标物业公司时，个别物业公司通过报低价恶性竞争，他们所上报的价格是不能维持公司正常运营的。为了能尽快步入正轨，及早摆脱入不敷出，这类物业公司就打起“公共区域收益”的主意，以此弥补物业公司亏损。而凭此理由，物业公司不再对外公示收益的支出，时间长了，业主共有的财产自然成了物业公司的隐性收入。

    “到底是不是入不敷出，需要给我们一个说法。”公共区域收益的盖子揭开后，业主的态度大多非常明确：对于公共区域的收益情况，业主有权知情，分配方案也需由业主们决定。

    而在这方面，市中区舜华园小区的做法或许可资借鉴。2002年现任物业山东中房物业在业委会罢免前期物业后竞标进驻小区，物业费从原来的每平米2.98元降到了1.70元。但在运营一段时间后，物业发现入不敷出。大约在三四年前，物业和业委会就此进行了协商，业主大会通过了这样的方案：将地上停车位、广告位、公共用房收益补贴物业费，物业每月拿出4000元给业委会作为办公经费。而具体的收入明细，物业至少每年一次会向业主进行公示，而且业主可以前来查询。