近几年，随着城市的发展进程不断提速，在城市中心投资商业地产，成为中长期投资保值的重要手段之一。其中，社区外围临街商铺一度成为投资首选，而作为社区的必要配套，社区内商业投资也是备受投资者欢迎。

    外向型临街商铺一度成为投资首选

    临街商铺之所以一直受到追捧，主要是依据人流量大，辐射范围广。并且，社区内商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，但是往往这些地段的商铺租金非常贵，相应的投资成本也就高。但高风险意味着高比率的投资回报，临街商铺由于其资源的稀缺性，目前，北城新区以及滨河大道周边多处商业地产正在崛起，投资潜力巨大。并且一个大型社区或数个中小型社区的“商圈”雏形已经呈现，其商业辐射能力强，居民潜在购买力巨大，其独特优势正在慢慢显现。

    据记者采访鲁商·凤凰新天地相关负责人了解到，此项目位于鲁商·凤凰城南面沿街的位置，鲁商·凤凰城新天地国际休闲街区位于临沂休闲广场———凤凰广场的西边、城市景观大道—滨河路与涑河北路的交汇处。整个商业整体沿着小涑河呈带状分布，随着涑河两岸的开发建设，涑河商业区已成为临沂城市商业的新核心。规划包括购物、娱乐、休闲等多种业态，面积一百余平米至二百余平米不等，是休闲商街及第六代商业形态(shopping party)的典型代表。自开盘起，其配套商铺就取得了良好的销售效果，这一地段的休闲商业的潜力也得到了市场的普遍认可。

    内向型社区商业，随居民消费力谈发展

    内向型社区商业投资与外向型临街商铺投资不同，是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。我国的社区商业还处于起步阶段时，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体，如：曹家王庄社区、宋家王庄社区、苗庄小区等。而今，初期商业社区模式发展之后，现已发展为舒适度、便利度并重的社区综合新载体，如上城商业广场、鲁商·凤凰新天地等。

    社区商业以面向社区内居民为主，具有很强的地域性和相对独立性。“51015”模式可以直观的让人理解社区商业的特性，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店、10分钟可到达超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心的特性。

    可以说内向型社区商业是商业地产投资中的“小盘活跃股”。包括超市、菜市场、便利店、大众餐饮店、大众理发店、药房、洗衣店等必备型业态。其具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街知名度和租价并不逊于繁华城区商业街。而且，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高。营业收入稳定，投资回报或租金也比较稳定。

    投资回报，从人流量说起

    “相对于商业综合体内的独立商铺而言，投资社区内的商铺，投资相对较少，可操作性强，且安全系数更高一些。但安全性高不意味着无风险，任何商业地产类投资，都是以人流量德多少直接评估。”一位地产从业人员介绍道，投资社区商业地产，往往是“人气与商气”决定投资回报。

    据记者采访开元地产时了解到，开元地产专注开发24年，致力于提升城市形象和居住水平，赢得了众口皆碑的品牌荣誉，目前，全力打造的三大主题20000平米国际新潮商业街，采取个性化设计、自由式组合、自主性经营的开发理念，推出自由组合式户型，并全力打造多元化业态、多样化经营、多特色主题的一站式购物模式，全都是为吸引客流量，而作的长远规划。

    社区商业地块的建设对小区的形象、配套和人气、一期客户的服务是很好的补充，尤其当住宅无法表现社区形象时，商业街可以展示社区公众形象、品牌和服务，更可以展现出社区的品质。 而关于社区商业地块的开发，越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和打造品牌形象。毕竟人流量，才是投资回报的主要保障。   (专刊记者 化强)