公共部位是否全部公摊

    2009年刘先生购买了一套期房，今年，眼看就要交房了，刘先生却被告知得多交两平方米房款，共计10000多元。开发公司解释称，为了增加小区舒适度，让居民有一个休闲娱乐场所，小区内修建了一条长廊，长廊面积也要作为公摊面积算在房款内。

    长廊也要算做公摊吗？虽然有疑问，但最后刘先生还是将钱补交了。然而在交款后，有朋友告诉他，根据规定，他不该为这个长廊买单。“我现在特别想搞清楚，这多出的两平方米面积是否合理，我每年还要为多出的面积支付供暖费、卫生费、物业管理费等。”刘先生说。

    房屋测绘面积是怎样确定的？日照市房管局房产测绘部门负责人殷院长告诉记者，刘先生不该为这两平方米房款买单。公摊面积是指本楼使用的公共部位，刘先生所说长廊是整个小区居民共用的。而且根据规定，除室外楼梯外，没有顶盖的建筑部位都不应该算作公摊。

    开发商利用合同避开“3%”的规定

    殷院长说，测绘科技发展很快，房产测绘已经非常精确，如100平方米的住宅，按日照市目前执行的房产面积计算精度标准，允许的面积最大误差是0.26平方米。根据《商品房销售管理办法》规定，除买卖双方另有约定外，面积误差比绝对值在3%以内的，要据实结算房价款。超过3%，购房者有权要求退房。如不退房，超出部分房款由房地产开发企业承担，产权归购房者。

    但这样处理有个前提：双方买卖合同中关于“面积差异的处理方式”一栏要约定“合同面积”与“产权登记面积”误差比在3%以内，但现在很多开发商强加购房者签订“霸王”条款，必须按他们的“标准”合同文本签订，其中条款不得更改，开发商利用购房者的迫切心理及对合同条款的不了解，直接约定为“以有资质的测绘部门实测面积为依据，据实结算”，根据民事行为中约定大于法定的原则，若由于依法批准的设计、施工变更引起实际竣工面积增减，届时测绘部门出具的面积一旦超过自己心理预期的3%，也将不受3%的限制，因此在签订合同时一定要注意这些关键条款。

    部门间测算标准有差异

    殷院长介绍说，由于规划、设计、建筑预算、结算等部门采用的是《建筑工程建筑面积计算规范》，而房产测绘部门依相关规定采用的是《房产测量规范》，两者虽皆为国家标准，但其中关于面积计算的标准不完全相同。由于外墙保温、阳台封闭、分摊计算规则等原因至使测绘部门出具的面积一般要大于规划面积，譬如按《建筑工程建筑面积计算规范》，规划、设计等部门在计算阳台面积时，无论是否封闭均按一半计算，而《房产测绘规范》规定，封闭的阳台按全

    面积计算面积，不

    封闭的阳台才计算一半建筑面积。仅这一条计算标准对每户建筑面积的影响就达到4-7平方米，如此大的面积差异很容易超过3%的标准。殷院长表示，购房者在交房时，可以按照房产证上的面积来核算自己是否多增加了公摊，一旦发现房产证之外的公摊，例如刘先生遇到的，小区公共部分不应算作公摊，刘先生可以向测绘部门咨询，或者向房地产管理部门反应，以便及时查处。

    (本报记者 刘守龙 通讯员 于磊 李林 )

    “快到交房时间了，开发商说按照房屋面积测绘结果，得补交两平方米房款，共计10000多元。”近日，市民刘先生向本报反映，对开发商建造房屋的面积表示怀疑。

    随后记者走访日照市房管局测绘院了解到,很多开发商利用购房者对房屋测绘知识的不了解，在与购房者进行合同约定时，让购房者无意中多付出不少“预算外”的房款。