“限”字当头的房地产市场进入下半年显现出了“退步”之势，一向坚挺的价格疲软下来，特价房辈出，促销活动盛行，开发企业通过“暗战”手段吸引客户的关注。鲁能领秀城、中海奥龙官邸、万象新天、连城水岸，发祥一号公馆等项目六七月份推出的特价房在现实中也取得了不错的成绩。一些欲高价开盘的新项目也降低了身段，改变了定价策略，这让购房者欣喜而又纠结，济南住宅市场在价格退步中寻求着未来可能的进步。

    ◆交易与价格均趋稳

    从省城上月土地成交来看，地块均为居住用地，成交面积为18.25万平方米，同比增长217.94%，环比下降23.06%，此次成交的土地均为前期超过最高限价格而“流拍”的5宗国有建设用地，其中2宗以底价成交，另外三宗土地虽多轮竞价，但激烈程度明显低于上次竞拍，值得关注的是，这5宗土地二次出让时要求配建不少于总建筑面积5%比例共477套公租房，机构分析，此举或将对土地市场起到一定的“降温”作用，大家拿地也稳重了许多。

    据世联怡高上月住宅市场供应数据分析看，7月住宅总供应量为7909套，88.4万平方米，同比上升50.9%和56.2%，环比上升1.1%和0.1%，市场供应依然充足。进入8月份，各楼盘加紧了推盘的步伐，如海尔绿城全运村二期锦兰园14日开盘，15日，南益名泉春晓加推的2号楼105—142平7860元每平起的也开始认筹，而位于建筑大学西邻的百替御园华府项目也将在近期开展认筹活动，重汽翡翠东郡新品加推，也在进行VIP会员的招募。大家都想尽早抓住下半年的时机，占领有限的客源。从总体价格上看，济南住宅市场仅个别项目价格微涨，多数的项目价格保持不变，新入市的项目多采取低价或平价入市场，而一线品牌开发商此时则成为了市场的引领者。业内人士分析，市场如此，与高歌猛进的”年代”相比，交易与价格逐渐进入到了一个平稳期。

    济南住宅与房地产信息网网签数据显示，8月第一周商品住宅成交669套，这与今年6月份最后一周的成交量基本持平，而这之间的周成交量也保持在一个相对稳定的水平。进入8月8日-8月14日的第二周，济南市共成交商品房792套，环比前一周减少了221套，环比下跌21.8%。其中住宅成交了491套，环比前一周减少了178套，创了近5个月以来周成交新低。克而瑞济南机构对于上半年的分析，从成交的结构看，低价刚需盘仍然是市场成交的主力，主力户型也在90-100平方米、100-120平方米、120-144平方米的改善性需求户型。

    相对于普通住宅，高端市场表现较为平淡且无奈，西部一别墅项目销售负责人告诉记者，近期他们已经基本停止了营销活动，对于他们的客户群来说，价格优惠与否的敏感度并不高。

    此外，为尽最大可能的销售房源，各企业抓住一切可能的机会开展营销。据了解，20日在泉城广场主办的清凉购房节，以及9月16日在舜耕会展中心举办的2011齐鲁秋季房展吸引了许多在售楼盘的高度关注，期望通过展会在内的种种销售手段来获得更多的客源。 (楼市记者 田园)