面对充满悬疑的2011楼市,山东省房地产研究中心分析指出,目前中国房地产市场正发生四大变化:过度膨胀的住宅需求正在变化,投资性需求受到抑制,恐慌新需求得到缓解,超前性需求趋于理性;过度宽松的信贷环境正在发生变化,信贷规模逐渐收紧,利率趋于正常化;过度快速上涨的房价上涨预期正在变化;过度低风险的盈利机会正在变化,竞争风险加大,优胜劣汰加速。
市场环境如此,政策走向又如何?
观点一:经济靠内需 内需靠房地产
世联地产区域副总经理王永胜认为,美国的信用评级被下调到2A+,将意味着利率上调,融资成本的增加和消费信心的下降,同时贸易战一触即发,我们的外贸出口又将面临巨大压力。在这种经济背景下,中国经济只能靠内需拉动,而房地产产业链涉及50余行业,或将成为经济拉动首选。
如果世界经济真的二次探底,欧美失业率升高,又要量化宽松开印钞机,不断输出通胀,我们又要面临出口大度萎缩,被输入通胀消化不了,同时人民币还面临升值压力。为了抑制通胀,大的投入可能不会再有,但下半年楼市可能被迫适度松绑。
观点二:规范市场 救市难再现
而另一种主流声音认为,在经济层面,政府会牺牲增长速度来规范房地产市场,即使市场转变,大规模的救市也很难再现。克尔瑞观点认为,目前房价快速上涨趋势得到抑制,前期调控已经有所成效。短期内对房地产将以落实政策为主,在供给层面,增加中小套型和保障房,并在交易过程中规范开发商行为,在信贷方面抑制需求,首套三成,二套六成,三套房停售,政府层面,严控房价目标,否则进行约谈。
政府后期在进一步考察调控效果的同时,将更多关注实体经济对房地产调控的承受能力,尤其是保障房建设是否能有效对冲逆周期调控带来的经济下滑,短期经济也尚未下滑到需要政府出手刺激的程度。
政策将如何继续深入?克尔瑞认为,三四线城市有可能纳入限购范围,国家可能会担心房价出现区域结构性上涨,若中小城市交易量持续回暖,恐将引发限购范围扩大。