| 社区规模小导致成本居高不下,往往靠母企“输血” |
| 小区物业公司为啥赔钱赚吆喝 |
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- 2011年11月23日
作者:
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 | 每到冬天,山海天的住宅小区就变得冷清起来。 记者 刘守龙 摄 |
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据统计,日照大大小小的物业公司有100多家,暂无一级资质企业,三级资质较多,其中近半数物业公司附属于房产公司,负责开发小区的物业管理,剩余多为独立的物业公司。随着物业管理的逐渐起步,越来越多的物业公司逐渐从房企中脱离出来,实现独立市场运作。物业公司想真正实现市场化运作还有很长的路要走。
数量
12年,从一家发展到百余家
1999年,日照成立了第一家物业公司,到目前为止,日照物业公司的数量已经超过一百家,其中不少都是二级、三级资质的企业,有的物业公司已经开始申请一级资质。日照物业公司在短短的十二年时间里,公司数量呈几何倍增长,发展速度非常快。
今年,城市花园荣获了“全国物业管理示范住宅小区”称号,这是日照继山海天教授花园之后又一国优示范小区。日照物业公司经过发展不仅在数量上取得突破,在成绩上也收效明显。
“日照物业行业起步较晚,发展很快,但规模大的公司不多,多数还是新上马的小企业,运营实力较小,负责管理的项目也比较单一。 ”一业内人士认为,物业公司近几年发展虽然在数量上取得了突破,但大企业不多,物业公司“质量”还有很大的提升空间。
像日广物业、新力物业、都市物业等等,日照有近一半的物业公司是房企的下属企业,主要负责母公司开发楼盘的物业管理和维护,没有真正实现完全的市场化运作。
“开发商负责楼盘的开发,楼盘开发完成后,下属物业公司就入驻管理小区。”一业内人士说,让开发商的下属公司管理小区,在一定程度上可以降低小区维护成本,便于物业同开发商之间的协商沟通,维护房企形象,但同样,业主也失去了选择其他物业公司的可能性,一些服务管理相对较弱的物业公司只是房企的附属,并不具备完善的服务体系和管理能力,也一直被业主诟病,导致业主对物业的投诉居高不下。
据日照市物价局统计,10年来房地产和物业服务收费的价格问题排在群众投诉首位。其中,对物业公司的投诉多为:物业公司未与业主委员会或业主协商,自定物业服务收费和非住宅物业服务收费标准,擅自向业主收取小区内道路停车费,收取装修管理费等。
除了从事社区服务管理的物业公司,近几年又新兴了一批比较特殊的物业公司,它们主要负责园林、道路等的维护和保养,这部分物业公司数量多,但是规模都很小,很少涉足其他项目。
抱怨
社区规模小
物业成本居高不下
“现在日照的物业公司多数还是赔钱的,能挣钱的只是少数。”日照一物业公司负责人告诉记者,人工费用、材料费用等上涨较快,而物业管理费用依旧不变,且执行2005年制定的居民住宅小区物业管理收费等级收费标准,物业公司吃不消,多数物业公司还在亏损经营。
该物业公司以自己经营的小区为例算了一笔账,去年小区的物业费是每月0.25元/平米,提价后物业费是每月0.38元/平米,小区有业主600户,如果按照每户100平米算的话,一年收齐的物业费用得273600元。“每年小区保洁费用要4万元,绿化需要10万到20万,小区保安三班倒需要20多个,月工资按照1500元算,一年也要36万元。”该负责人说,这些基本开支至少要60万,还是保守估计,小区电梯等设备维修费用还没有计算在内,而且物业费收缴率也远远达不到100%,一年下来物业公司基本就是白忙活,一年要赔不少。
“现在雇个保安都不容易。”该负责人说,以前雇佣一个保安月工资只要800多元,现在出钱少了没人干,1500元的工资待遇,工人都挑挑拣拣。物业公司属于服务行业,需要的从业人员数量较多,人力成本上涨成为物业管理成本上涨的重要因素。
据了解,今年十余家物业公司曾经申请提高物业费,主要原因均为用人成本提高。
“日照小区总建筑面积在10万平米以上的不多,多数在五六万平米左右。”一业内人士认为,小区建筑面积小、业主少,不利于物业公司精简人员降低运行成本。
调查
赔钱赚吆喝
是为了楼盘促销?
既然物业公司都是赔钱运转,作为一个以营利为目的的企业,没有利润可图,是什么在维持着物业公司的运转?“主要还是因为有开发商的补贴,如果和开发商分开,物业早就停业了。”一物业公司负责人说,日照近半数物业公司是开发商下属的子公司,小区刚建好投入使用,小区配套和维护等很多方面需要花钱,例如管道铺设、维修,小区绿化等等,如果仅凭业主缴纳的物业费用想维持小区的正常运转很难,往往需要楼盘开发商的资金投入,新建小区物业管理前几年想挣钱很难。
有开发商补贴,亏损被弥补,物业还可以勉强运转,没了开发商补贴,物业承担不了,业主不愿分担。物业与业主相互扯皮。
房产公司下设物业公司负责自己开发小区物业管理,除了便于管理的原因外,物业服务越来越受到业主重视,树立自己物业品牌,有利于开发商楼盘营销也是主要原因。
“有自己的品牌物业公司,对楼盘销售非常有利。”海曲西路一楼盘销售负责人告诉记者,如今的消费者关注的不仅是楼盘的品质,小区的后期物业管理也成了关注对象。
在不少开发商那里,物业公司已经不再是单纯的营利工具,而是开发商的附属,负责开发小区的物业管理,维护集团形象目的,即使赔了钱,也能替开发商赚几声吆喝。
记者 刘守龙
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