限购之后,房产税最可能接棒

开发商密切关注政府调控,政策走向成为左右房价的决定性因素

2011年12月09日　作者:
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　　近日,在济南西郊一售楼中心,看房客寥寥无几。　　本报记者　郭建政　摄

本报记者　张璐
　　在中央继续强调楼市调控政策延续性的大背景下,限购令顺延基本没有了悬念。以房产税等经济手段逐步替代“限购令”此类的行政手段,正成为未来楼市调控的大方向。房产税取代限购令尚需时日,当前任何政策层面上的风吹草动,都足以激起开发商的强烈关注。
　　每晚7点准时收看央视新闻联播,每天早晨到办公室第一件事就是上网搜集各地调控楼市的政策动态,他曾把新华社分析楼市调控的稿件打印出来逐字逐句地研究。他不是一个敬业的记者,他是一个敬业的开发商,他的名字叫王春。
中小房企
逐字研究政策
　　“领导人的讲话开发商都学习得很认真。有些中小开发商把总理、副总理在俄罗斯、天津的讲话都一字一句琢磨,比如‘抑制过快上涨’中的‘过快’是什么意思。”12月6日,SOHO中国董事长潘石屹在上海一个会议上讲道。
　　此话不虚。12月8日上午,当记者带着问题到王春的房地产公司采访时,在公司担任副总的刘一鸣迎面就问:限购令真的不取消吗?济南和青岛有没有进入房产税扩大试点名单?他告诉记者,限购是这些调控政策里最强硬、最有成效的,而政策的变动将直接影响公司下一步的布局。
　　和刘一鸣一样,在父亲的房地产公司任职的王珊珊也时刻关注政策变化。她注意到,对“限购延期”,尽管网上消息满天飞,但到目前为止只有住建部政策研究中心副主任王珏林对此有过明确表态,而王珏林的身份并非住建部官员,媒体也用“专家”来相称。
　　“未来的房价谁说了算,政府调控说了算。”世联怡高山东区域市场发展部经理梁伟说。世联怡高是山东最大的楼市调查公司之一,对政策的监控跟踪已列为梁伟的日常工作。
　　当日,被问及明年政策走向的判断,潘石屹的回答是“不知道,完全不知道”。潘石屹感叹,“调控政策把开发商折磨得挺痛苦的,天天就琢磨高层的讲话。”
成交低迷不是
真实供需反映?
　　从10月份之后,各式各样的打折、低价团购、促销成为济南青岛两地楼市的主流,两地房价下降趋势明显。其中有部分楼盘降价幅度超过了30%,因为平均房价回落到7000多元,青岛李沧甚至发出了“一夜回三年前”的感慨。
　　在济南和青岛,几乎所有的开发企业都把楼市成交不断走低“归咎”于限购。
　　山东中原投资顾问总监薄夫利用四个过程来描述业内对限购的认识过程,“今年一二月份的时候,大家对限购还颇不以为然,以为会雷声大雨点小”,“到三四月份后开始有所转变,一是发现政策执行越来越严格,同时房价的调控目标也被纳入地方政府的考核体系内”,而到六七月份的时候,“市场的观望情绪越来越浓重”,过完十月后,市场基本被悲观的气氛笼罩住了。
　　对于限购政策,世联怡高总经理朱江的评价是,这是中央政府与地方政府的博弈,“限购降低成交,影响土地出让,直接影响到地方财政收入”。
　　此前,佛山曾出台取消限购、调控松绑的政策,但仅执行半日就被紧急叫停。
　　青岛和达置业副总经理刘博认为,和2008年全球性经济危机导致的楼市低迷不同,这次调控是政府以行政命令的方式进行的强制调控,人为地限制购买,成交低迷、价格下降,并不是真实市场情况,反而是一种人为营造的假象,一旦限购政策解除,市场需求将会报复性上涨。
房产税调控
效果要比限购好
　　财政部财政科学研究所所长贾康日前表示,房产税试点扩大方案将出台。他透露,今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台扩大试点的方案。
　　对此,山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,同样作为房地产调控的手段,房产税的效果要比限购好得多。
　　李铁岗称,限购已经取得了良好的效果。“目前从全国范围来看,房价回落已经成为事实”。但在李铁岗看来,这种行政命令式的降价也只能是一种短期调控行为,而与之相反,房产税则是一个可以长期执行的调控手段。房产税推出后,通过增加持有阶段成本,降低房产投资收益,达到房地产调控的去投资化效果。因此限购之后,房产税是一种极大可能。
　　业内普遍认为,目前房产档案联网正在逐步完善,开征房产税已具备了基础条件。在政策设计方面,房产税的征收对象应为多套以上的非自住购房者。
　　李铁岗说,如果房产税征收的试点范围扩大,济南和青岛两个城市也有可能被列入其中,“起码是被考虑的对象”,因为“两个城市是正在执行限购的城市”。
　　(应采访对象要求,文中部分被访者姓名为化名。)