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- 2012年04月12日
来源：齐鲁晚报
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房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,对其进行宏观调控是必要的。2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策,除了2009年出台的鼓励购房政策措施外,这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。
从调控政策的方向看,2003年以来房地产调控可分为三个阶段:第一阶段是2003年3季度至2008年3季度,调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度,调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今,调控政策的目标是遏制房价过快上涨,促进房价合理回归。
从2003年以来,针对房地产市场的宏观调控政策的主要对象包括五个方面:房价上涨过快、投资增长过快、住宅供给结构、投机投资性购房、保障房建设。
对“房价上涨过快”的调控
房地产价格合理的上涨趋势是“房价涨幅与人均收入增长保持同步”,房价收入弹性约等于1。据此判断,2003年—2010年我国房价涨幅高于趋势线,存在上涨过快的问题。其中有正常的成分,如我国正处于快速城市化阶段,房价收入弹性会大于1；也有不正常的成分,如持续的供不应求市场格局。对“房价过快上涨”进行调控是必要的。
但调控政策始终未能针对要害症结,对症下药。房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于:土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。2003年—2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结,使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
对“投资增长过快”的调控
对“房地产投资过热”的担忧,导致政府对房地产市场的调控,始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。即使在2007年以后,虽然认同了“供不应求”的现实,并开始强调加大供给,但在措施中依然包含着某些防范和抑制“投资过热”的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金比率”、“严格控制房地产开发贷款”等。这是可以理解的,但客观效果是抑制了供给,加剧了供不应求。
业界认为,要正确认识住宅投资增长变动的规律性,提高调控的预见性。从国际经验看,在快速城镇化进程(达到70%)完成之前,住房建设投资规模呈持续快速增长的态势。参照国际经验,我国住宅投资的增长速度并不快。宏观调控者尤其要注意剔除“房地产名义投资中土地价格变动的影响”,把握真实的房地产投资增速。对于未来20年我国住宅投资的规模与增速应有充分的估计,不宜频频产生投资“过热”的忧虑、恐慌。
对“住宅供给结构”的调控
政府对住宅市场上供给结构进行调控,目的可归结三点:一是试图通过增加政策性住房的供给,降低住宅价格平均水平；二是试图解决“供给偏于满足高收入阶层的需求”的问题；三是出于“节约集约使用土地”的考虑。标志性的调控举措,是2007年提出的“90/70政策”。
在调控政策的实际执行效果方面,“90/70政策”效果并不明显:在项目行政审批制度的约束下,90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升,从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%(其中包含了“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响),仍远未达到占比70%的要求；2010年该占比再度回落。
对“投机、投资性购房”的调控
关于打击投机性购房。诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局；住宅市场上投机性购房需求比例过高的原因,在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的套利机会；持续房地产投机盛行的条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率；投机是市场不均衡的表象、是后果,而不是原因。不去消除“异常确定的套利机会”,而一味的指责、打击投机行为,对于解决经济问题是舍本逐末。短期或有效,但长期则于事无补、效果不彰。
关于限制投资性购房。业界认为还需斟酌。第一,房地产市场是一个资产市场,无法拒绝投资；第二,从整个房地产市场、从改善全体居民的居住水平,提高全社会成员的福利着眼,以出租为目的投资性购房,会给没有能力买房的社会(相对更弱势)群体提供更多租赁房,降低租赁价格,改善更弱势群体的居住水平和福利。应予鼓励。
(综合)
2003后历年房地产调控政策走向
年份 调控主基调 关键词
2003年 促进房地产市场持续健康发展 明确国民经济支柱产业地位、规范、用地一律招拍挂
2004年 抑制投资投资地产过热 8.31大限,土地供应管控,银根缩紧
2005年 抑制投资投资地产,稳房价 新、老国八条,税收调整
2006年 注重市场结构调整、抑制炒房 国六条,住房供应结构调整,规范市场,廉租制度
2007年 抑制房价过快上涨,健全廉租房 经适房、廉租房,二套房,持续加息
2008年 由建立健全住房保障体系、防止房价过快上涨转向保增长、扩内需 降息,利率7折,税费减免
2009年 提高调控应变能力、完善保障性住房体系 物业税,严打小产权房,二改五
2010年 遏制房价、保障性住房建设、抑制投机 遏制房价、加快保障性住房建设、抑制投机
2011年 最严组合政策 限购、限价、限贷
2012年 调控不放松 延续
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