7月以来,楼市回暖态势尽显,在降存准、降息等利好政策的带动下,由刚需支撑起来的省城楼市结构也在悄然发生变化,不少改善型需求开始尝试入市,大户型产品成交量较以往冷淡的市场情况有所好转。但是,与此同时,改善型需求却因定位模糊,受打击投机性需求的调控政策“误伤”,而陷进退两难地尴尬境地。
限购误伤:
改善型需求进退两难
张先生今年三十多岁,有二次置业打算的他告诉记者:“结婚时候买的一室的房子,现在感觉太小了,并且孩子马上就要上小学了,我们打算在南部买一套稍大一点的房子,但是,60%的首付和1.1倍的贷款利率让我感觉压力比较大,加上房价涨跌不定,我还是决定再考虑考虑。”
世联怡高山东公司总经理朱江告诉记者,改善型需求一般来讲是由小房换大房,由社区环境相对较差更换到条件更加优越的楼房,这是人们生活条件不断改善的自然需求,在一定程度上来说也是一种刚需。但是,由于改善型需求一般伴随多次置业,同投机性投资需求难以明确区分,限贷、限购宏观调控政策对改善需求购房存在一定程度的“误伤”。
冷热不均:
改善型市场选择性热销
与个人改善需求进退两难的境地相对应,在市场上,改善型住宅成交回暖更多地是体现为部分楼盘的选择性的热销,性价比较高或者价格优惠比较明显的改善型住宅更容易打动购房者,反之,性价比较低的房源在当今市场更受冷落。在购房者权衡心理明显的情况下,改善型市场冷热不均的情况也比较明显。
7月以来,大户型产品成交量较以往增长明显,其中一些均价较低,性价比较高的项目更是受到市场欢迎。重汽翡翠外滩7月28日首次开盘,推出的72套大户型产品,销售40多套,据相关负责人介绍,大户型之所以取得如此销售业绩,与产品的定价有很大关系。作为以改善型产品为主的国华印象,7月15日进行认筹出现彻夜排队现象,6800元/平米起的价格在业内引起极大反响。
然而,同样是以改善型产品为主、位于北园大街和无影山路交会处的四建美林苑,均价在8000元/平米左右,加之周边环境混乱、噪音污染严重等,整体性价比较低,在改善型需求原本就进退维谷的环境下更显艰难。据悉,开盘以来其130平米以上的主力户型房源销售表现乏善可陈,在改善型市场中颇受冷遇。
业内人士表示,下半年将有更多的改善型产品入市,改善型需求将进一步释放,成为推动下半年楼市回暖的重要力量。但是,只要有限购、限贷政策的存在,改善型需求就难以回到2009年前的市场热度。对于因“限购”处在两难境地中难以抉择的改善型需求客群,较大的优惠力度或较高的性价比将成为促动改善型购买力重要因素。
(楼市实习记者 田晓涛)
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