多位业内人士表示,当前调控已经取得一定成效。目前市场仍处于消化库存、稳步回调阶段,所谓楼市“回暖”存在过度解读成分,更未出现大幅反弹迹象。业内人士认为,在目前的利益博弈中,包括地方政府和开发商在内的各方,均希望政策以稳定为主。
调控取得明显成效
中国房地产业协会副会长朱中一告诉记者,此轮调控以来,从49个地级以上大中城市先后出台“限购令”,到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点,到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策,到央行3次加息、6次上调存款准备金率“在如此一系列政策措施作用下,房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月,在70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数,同比下降的城市也逐月增多,调控成效逐步显现”。朱中一说:“本轮调控重点是抑制投机投资性需求,关键措施则是限购、限贷政策。近两年来尽管社会上对限购的议论一直没有停止,但实践证明其效果是很明显的。”
中原地产中国大陆区总裁赖国强亦告诉记者,根据当前形势,未来楼市调控仍将持续,只不过“从原来的以调为主,变成以控为主”。他说,调控效果明显体现在购房群体的理性转变上,“尤其最近以来,刚需客户是市场主流。”
业内普遍认为,国务院从7月下旬开始,派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策情况开展专项督查以后,进一步强化了中央关于严格执行楼市调控的预期。中国房产信息集团分析人士刘卫卫据此告诉记者“房地产政策调控依然在政府主导之下影响着市场,督查组对地方政府的工作给予了基本肯定和鼓励,也相应提出了完善性的具体工作建议。结果释放出最主要的信息就是“房地产政策调控不会放松”。刘卫卫认为,16省市房地产督查结果总体“基本满意”,对有的地方甚至是充分肯定,采取的态度是鼓励性和指导性的。“在这种情况下,不具备出台调控新政的紧迫性,应是合理的判断。”
市场“回暖”存在过度解读
值得注意的是,国家统计局8月中旬公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月全国70个大中城市价格涨幅扩大,另外从北上广深价格指数来看,新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。加上此前北京、上海、广州等一线城市土地市场“高价地块”频出,由此加剧业界关于楼市“回暖”甚至“反弹”的判断,在此预期下更引发了部分恐慌性购房需求的入市,市场对新一轮调控政策出台的预期有所增强。
但多位业内人士则认为当前的楼市“回暖”存在过度解读因素。刘卫卫认为,在“稳增长”宏观经济政策背景下,二季度房地产市场出现所谓“回暖”迹象,主要是因为购房贷款规模扩大、利率优惠、开发企业以价换量的销售策略,以及刚性需求阶段性释放等多个因素的共同作用,带来总体成交量的上升,才因此引发出市场对房价反弹的担忧。
链家地产市场研究部分析师常清亦告诉记者,虽然统计局数据显示,部分城市房价出现连续两月上涨,“但在当前的市场环境和政策环境下,市场很难就此步入快速反弹的轨道。”他认为,这种现象仅仅是房价在市场规律下的正常波动而已。
另外,在土地市场上,尽管前段时间北京、上海、广州等一线城市部分地块出现“高溢价率”成交现象,但从整体看来,即使在下半年各地市场供应放量的情况下,市场也没有出现明显的过热甚至反弹迹象。以记者跟踪的北京土地市场为例,在经历7月短暂火爆之后,8月再次进入低迷期。截至目前,北京市整个8月份无住宅用地成交,这是继今年3月、5月之后北京第三次住宅用地出现“零成交”。万科董秘谭华杰也表示,“总体来看,土地市场尚未出现明显转向。”他认为,近期个别城市出现的高价地块,跟地块的特殊位置、企业的经营策略等因素有关,不具备代表性。“行业调整的格局并未出现明显变化,市场仍在调整期。” (据《经济参考报》)
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