随着交房季的来临,因开发商延期交房而导致的违约金赔付问题再次浮出水面,购房合同中出现以“全款”、“已付房款”来认定的违约金赔付标准,两者差距巨大,特别是后者因概念模糊不清而成为买卖双方纠纷根源。律师表示,以支付购房款全款的数额来认定违约金更为合理。
违约赔付易现纠纷
购置省城某楼盘的邢先生近日为开发商违约的事情而发愁。“2010年10月签的商品房买卖合同,约定2012年8月交房,可如今已过去一个半月,开发商并没有给予任何形式的延期交房通知,问及最终交房时间,置业顾问含糊不清,说法不一。”
更让邢先生不解的是延期交房违约金赔付问题。根据邢先生手中的商品房买卖合同规定,开发商按照购买者“已付房款”支付一定比例的违约金,据他表示,当时总房款为65万,首付三成为19.5万,剩余房款按揭,已还房贷一年半有余。“置业顾问告诉我违约金赔付标准按照合同中约定的‘已付房款’即19.5万的万分之二执行,银行贷款数额不算。我向银行贷款45.5万,一次性支付到开发商账户并且支付着高额利息,难道这45.5万不算是‘已付房款’吗?”邢先生十分不解。
记者调查了解到,因延期交房违约金赔付问题而发生的纠纷案例不在少数。“我2006年买房,当时首付两成约9万元,延期2个月开发商只给了270元,还抵不过我一个月的房租。当时虽有异议,但迫于无奈只好拿着。”张女士对记者说道。
以总房款数额
认定违约金较为合理
对于商品房买卖合同中“已付房款”字眼的解释目前尚无法律标准。以邢先生为例,如果按照已付房款就是首付款,那月违约金为1170元；如果按照已付房款就是全款,那月违约金为3900元,前后2730元/月的差距,的确让购房者懊恼不已。
“已付房款”概念不清成为买卖双方产生纠纷的根源。但是,也有一些开发企业在合同中明确约定按照“全款”支付违约金。旅游路一楼盘置业顾问赵小姐告诉记者,当时她所服务的开发企业在购房合同中约定“全款”赔付违约金,她坦言济南有不少开发企业同样遵从“全款”赔付标准。那是否意味着一些开发企业合同中约定的“已付房款”来支付违约金并不合理?北京市隆安(济南)律师事务所律师白金印认为:应当以已支付购房款全款的数额来认定更为合理。他表示,在发生纠纷时往往是首期购房款已支付,且分期付款已经履行一段日期,此时,业主一方面履行了支付首期购房款的义务,同时又承担着银行的借款和利息,事实上,业主已经将购房全款支付给开发商,开发商也已取得全部购房款。此时发生违约情况,理应按照已支付购房全部款项来认定,否则就是对业主权益的侵害。
购房慎重违约赔偿责任
违约金是可以约定的,也是有限制的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的,应当以违约金造成的损失确定违约金数额。
像邢先生这样在合同中约定违约金赔付比例的还算“不冤”,也有不少购房者忽视购房合同条款,在违约金赔付问题上进退两难。李先生2008年购置一楼盘,在延期交房长达近2年的时间里才取得仅仅6000多元的违约金,损失巨大。对于购房者来说,在关注价格、配套、户型等基础因素外,在购房的最后环节——合同签约上更需细心。
(楼市记者 陈晓翠)
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