延续去年年底的回暖势头,2013年上半年全国市场表现为供需两旺,量价齐升。新一轮的调控政策,面临全面失效。具体到烟台,在上半年刚需集中释放,同时为了抓住这轮政策真空期,开发企业集中入市。最终表现为价稳量升的局面。
上半年价稳量升
截止上半年,烟台市商品房住宅供应总量为206.4万平方米,成交157.3万平方米。成交量同比去年上升109%,市场供需两旺。与全国一二线城市量价齐升的局面不同的是,刚需成为烟台市场上半年的成交主力,同时开发企业对下半年调控政策加码的不确定性,导致上半年开发商集中推盘跑量,也就呈现了成交量大幅上涨,而成交价格上的相对稳定。
在排行榜中,与去年一线房企独领风骚不同的是,在刚需产品的引领下,澎湖山庄、康和新城、福利来万和城、万泰花园等本土项目占据了榜单的主要位置。
下半年或将延续
从全国市场上半年的表现来看,很多人担忧新“国五条”的全面失控,必然导致国家出台更为严厉的调控政策。也有人较为乐观,认为宏观经济的变数决定下半年调控加码的可能性减小。笔者认为,如果说一二线城市下半年市场走势还比较扑朔迷离的话,那么诸如烟台这样的三线城市下半年的市场情况反而比较明朗了。我们从以下几个方面来论证这个观点:
第一,烟台作为准三线城市,价格波动较小,直接调控的可能性不大。
第二,以刚需为主的市场构成,受政策影响较小,属于政策保护的范畴。
第三,从历史数据来看,新政出台对烟台的影响一般会有半年左右的滞后期。
第四,以产业工人为代表的刚需群体,需求旺盛,能够支撑大量市场供应。
第五,从过去两年下半年的成交量来看,基本上保持着全年成交量三分之二左右的份额,今年上半年由于诸多原因市场得到提前爆发,所以不会有往年那样的比例。不过即使是做到全年二分之一,成交量也将迈入300万大关了。
综上所述,对于下半年的烟台市场,我们不难得出结论,随着万科御龙山、金地格林世界以及华润中心等改善型大盘的集中入市,下半年将由刚需一枝独秀的局面演变为刚需引领下的改善型产品共存的市场。价格也将因改善型产品的入市得到一定的拉升。
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