投资指南
济南现阶段的商业地产主要包括写字楼、综合商场、酒店式公寓三大类,但是投资回报率比较高的还是商铺。商铺投资,不可能“一蹴而就”,很快就收回投资,因此要根据商铺的投资特性进行中长期投资,多方考察,才能享受到商铺的投资回报。
了解商铺的“前世今生”
投资商铺之前,要先了解一下商铺所属地近几年内的城市发展规划,考察商铺的具体位置特性。好商铺都有些共同特性,即交通便利、适用行业广泛、所处位置客流量大、人气旺。因此,一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择,投资的回报率也比较大。
如果投资财力有限,更适合选择楼盘的底层街铺。街铺可控制性与自主性都很强,受其它因素的影响较小。投资者可以根据商铺的价值变化规律,进行适当的调整,比如自己经营,或者出租,从而使得投资收益最大化。
全面掌握市场行情
一个店面值多少钱,是由它的租金水平所决定的。在购买之前,要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解,才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平,以此决定商铺的规模大小。
如果商铺位于繁华地段,今后入驻的可能都是一些规模较大的商家,在这种地方,面积较大的商铺比较受欢迎；如果商铺位于社区内,今后引进的可能主要是为满足居民基本生活需求的行业,这种行业需要的商铺的面积大小和能承受的租金都是有限的,因此在社区里购买小型的商铺比较合适。现在济南社区都有底商,例如恒大雅苑、丰奥华府、卓越时代广场等楼盘。
计划投资 学会养铺
一般在即将交付使用的小区周围,适合经营建筑装饰材料、房地产中介门店。在已形成居住规模的小区周围,适合经营餐饮、休闲娱乐业等。这些行业对商铺租金的承付能力,也是投资商铺所要考察的重要指标。
例如投资者章先生就有一套成功投资商铺的“生意经”。他购买了一间社区配套街铺之后,将其分为三个阶段向外租赁,结果使得商铺的租金逐年上升,还间接地提升了商铺价格。在居住区刚建成的两年里,他选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。两年以后,家居装饰进入尾声,小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰。这时他引进便利店,因为此时的便利业态最适合社区内服务需求,其提供的服务最有价值,租金向上提高,超过建材装潢行业的租金水平,商铺的使用价值会得以体现,市场价格会开始向上攀升。
专业人士认为,在商铺周边商业状况稳定的前提下,租金将平稳上升,升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升,等升到最高点后,同租金一样是直线发展。
(楼市记者 刘亚伟)
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