投资公寓,你了解多少? - 齐鲁晚报数字报刊

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投资公寓,你了解多少?

2014年03月13日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　在限购仍然盛行的时代,公寓依然是部分人青睐的投资品。然而,近日记者在几大公寓售楼处里发现,不少购买公寓产品的购房者,仍然不明白公寓和普通住宅的详细差别。比如位于奥体片区这种同样地段的公寓与住宅,除了产权区别外,似乎在租金、售价等方面均无区别。那么,公寓与住宅的区别到底在哪,准备投资的你,又了解多少呢?
　　贷款的区别
　　公寓:不限贷,五成首付；无首套房优惠,且不能用公积金贷款
　　住宅:限贷,个别银行有首套房优惠,能使用公积金贷款
　　公寓最大的优点是“不限购、不限贷”,这是公寓宣传得最多的卖点,同时对于“无名额、三套房买家”来说,投资公寓无疑是投资房产的“唯一出路”了。除了没有贷款优惠之外,公寓的贷款是不能使用公积金贷款的,也不能以购买了公寓为由提取公积金,因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项,非居住物业是不能使用的。
　　而住宅方面,则在信贷政策上采取了多样化的措施,如果是首套房,首付3成,部分银行也会针对首套房实行优惠措施。如果是二套房,则要求首付6成,利率为基准利率的1.1倍,与公寓贷款条件相近,第三套住房,银行则停贷。
入户与学位区别
　　公寓:不能落户、无学位
　　住宅:符合条件可落户,有学位
　　购买住房能否落户,关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的,如果是纯商业性质,就不能单独落户,所以公寓是不能落户的；如果是综合性质,那么其中的商业部分不可落户,而住宅部分则可以落户,所以有些商用楼有一部分可以落户,但大部分公寓产品都是无法落户的。
　　和“无法落户”一样,公寓也是不带有学位的,就算有名校相傍,但业主的子女却无法享受名校学位。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,公寓后期升值潜力相对较弱,因此相对来讲,名校路段内的公寓与住宅,在价格上的差别会更大。
缩水比例要算清
　　公寓:实用率7成就不错了,使用年限最多50年
　　住宅:最高实用率能达8成左右,使用年限最高70年
　　小户型本身面积小,那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响,进而影响投资回报率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高,市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同,住宅公摊相对较小,实用率能达到八成左右。
　　此外,使用年限的不同是公寓与住宅最大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年,而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是,目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的,因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年,与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释,住宅物业在土地使用年限到期可自动续期,但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
隐性成本不能不知
　　公寓:商用水电、物管费一般较高、不能用明火
　　住宅:住宅水电、管理费一般较低、可用明火
　　公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先,公寓要用商用水电,粗略地讲,商用水电大概是民用水电的一倍。此外,部分公寓是不能通煤气管道,不能使用明火的。有些项目管理严格,就算是瓶装煤气也不能送上楼,日常居家只能一切电器化,用电费用更高。有统计数据显示,商用公寓的用水用电费用,通常要比普通住宅高出近七成。　
　　　　　　(楼市记者　韦超婷整理)

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