◥因没有下水道,济南东部某城中村里常年有污水。该村已被列入今年城中村改造计划。 本报记者 肖龙凤 摄
本报记者 喻雯 蒋龙龙
“城中村”是如何确定的?
中心城区410平方公里范围内的村庄就是城中村改造的范围
近日,济南出台《济南市中心城城中村改造近期建设计划》,为城中村改造列出时间表。到2017年,将启动全市236个城中村改造项目,其中今年将对92个城中村进行改造,涉及村民15.5万人。
到底什么是城中村,城中村是如何确定的?济南市城中村改造办公室相关负责人告诉记者,济南市城中村的改造2005年正式启动后,一直在进行。根据国务院批复的《济南市土地利用总体规划(2006—2020年)》,济南中心城区建设用地规模控制在410平方公里以内。“中心城区410平方公里范围内的村庄就是城中村改造的范围。”
该负责人介绍,“这个规划范围并不是普通市民所想象的南至南二环,东至东二环这样的范围。”根据规划,长清还有一部分,西城和东边开发区还有很多城中村。
改造先后顺序如何确定?
有重点工程带动的会优先改造,像奥体片区、西客站片区等
为什么有的城中村优先改造,有的改造时间却较晚?“有重点工程带动的会优先改造,像奥体片区、西客站片区、长清大学科技园片区。”
负责济南某区城中村改造的负责人向记者介绍,有的城中村容易开发,“因为地多人少,除了建设安置房、保障房、还能有土地作为开发用地和统征统筹用地,比较容易引来开发商,较为容易开发。”不过有些城中村,地少人多,也没有大型项目带动,“可能现有土地连按照标准建设安置房和保障房都不够,这些城中村的改造可能就要稍为靠后。”
该负责人介绍,今年确定的92个城中村改造,有的是要启动的,多数是续建的项目。目前来看,这些项目的进展都不一样。有的项目已有投资意向人或土地熟化人,有的村居已开始动迁,有的已经开槽建设。这些项目主要集中在市中、历城、天桥、高新、长清等区,历下区的项目相对较少。
和棚户区改造有啥区别?
城中村改造相较于棚户区改造来说,工作要困难繁杂得多
据济南市城中村改造办公室相关负责人介绍,城中村改造就是所谓的旧村改造,“旧村”这个概念现在不存在了。“城中村改造已经纳入棚户区改造,从中央层面上,已经不存在‘城中村改造’这个概念了,就剩下棚户区改造。”但是,济南还保留“城中村改造”的概念,为了区别棚户区改造。
据某区负责城中村改造的相关负责人介绍,“城中村改造工作相较于棚户区改造来说,工作十分繁杂。”棚户区改造只涉及棚户片区开发,居民居住生活条件的改善。棚户区在改造前,土地是国有建设用地,居民是城市居民,居民享受的社会福利也为城市居民福利。
但是城中村改造困难就很大,“这是由村民到市民的变化,不仅涉及到居住条件的改善,还涉及到土地性质、社会保险、户籍、生产生活方式的改变。”
据记者了解,山东省和济南市曾先后实行“农转非”,将城中村村民的户籍转变为城市居民。虽然变成了城市户口,其实他们还不能享受到城市居民的社会福利待遇,如申请城市低保,这些人是不能申请的。而且这些人还是依靠原先的村集体经济来生活,“这些情况将在城中村改造后,彻底完成村民到市民的转变。”
安置房咋实现完全产权?
过去已改造或正在改造的项目,安置房也要实现完全产权
“城中村改造后,原集体经济组织成员可获得享有完全产权的安置房屋。这是此次改造意见最大的亮点之一。”济南市城中村改造办公室有关负责人表示,完全产权后,安置房就跟商品房完全一样了,这给老百姓带来了很大的实惠。
按照有关规定,安置房在充分考虑公共面积分摊的情况下,多层建筑按人均建筑面积40平方米安置,小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置,高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。
“按照这个要求,不仅仅是列入今年改造的项目要完全产权化。过去已改造或是正在改造的项目,土地性质也要做好转变,安置房也要实现完全产权。”该负责人说。
土地成本增加,对改造主体来说也是增加了负担。对此,该负责人说,未来土地收益分成进一步向区里倾斜。土地招拍挂出让后,土地出让总价款的60%先行拨付到各区,作为城中村改造成本；土地出让净收益的70%拨付各区,专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。
“完全市民化”如何实现?
安置补偿、养老保险等保障措施,让失地村民彻底变市民
城中村改造后,村民将实现完全的“市民化”。有了安置房的村民,失地后的生活如何保障?
“除了安置房,会再建另外的房子,可以是工业的,可以是商业,统一经营,来出租,产生的效益给老百姓发工资。”该负责人说,城中村的保障房与“保障性住房”是两个概念,保障房是给老百姓发年底分红的。
记者了解到,城中村改造后,生活保障用房按人均建筑面积30平方米予以保障,建设资金按普通商品住宅的建安成本纳入改造成本,超出部分由集体经济组织自筹,产权归集体经济组织,未经批准不得转让,其收益用于保障原村民的未来生产生活。
该负责人举了个例子,如果一个家庭有一家三口,保障房的面积就是90平方米,如果在一个好的地段,正常经营下,每月的租金就有几千块钱。
该负责人介绍,改造后的城中村居民参加养老保险,实行个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的资金筹集机制。符合居民基本养老保险条件的,可参加居民基本养老保险；符合被征地农民养老保险条件的,可参加被征地农民养老保险；符合企业职工和灵活从业人员参保条件的,可参加企业职工基本养老保险。
此外,改造后的城中村居民,全部纳入济南市的社会救助范围,符合城市最低生活保障、城市医疗救助、教育救助以及其他社会救助标准的,依法享受相关社会救助。
为了做好就业扶持。将城中村居民纳入城乡就业扶持的重点范围,通过鼓励创业、强化职业技能培训、加大政策支持等措施,促进城中村居民充分就业。
“总的来说,城中村改造将会统筹解决被改造村居民的安置补偿、就业、社会保障、户籍管理、经济体制和社区管理改革等问题。”该负责人说,“村民变市民”最终是实现“村民变市民、集体土地变国有土地、集体经济变股份制经济、村庄变社区”四个转变。
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