◥办法规定,物业公司要建立、健全物业服务档案保管、移交等制度,而服务档案也是物业公司在等级评比时的重要依据。(资料片)
文/片 本报记者 刘雅菲
文/片 本报记者 刘雅菲
物业交付使用前
开发商应缴质量保修金
《济南市物业管理办法》从物业交付和前期管理、业主自治管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面进行了明确的规定。
其中,在物业交付之前,办法规定,房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同,并且使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。
承接新建物业的服务企业在现场查验中,应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。
如果物业在保修期之内出现质量缺陷,办法规定要由房地产开发企业负责保修。并且在新建物业实行质量保修金制度。要求房地产开发企业在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后,物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。
业主大会会议
应由半数以上业主参加
目前越来越多的小区有了自己的业主委员会,进行业主的管理自治。相较于征求意见稿,最终版的办法对于业主大会筹备组的工作职责进行了更明确的规定,明确了筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会工作人员组成,房地产开发企业可以派员参加。其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡(镇)人民政府组织推荐产生。
筹备组应当自组建后七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。并且要确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；以及召开首次业主大会会议的其他准备工作。
召开首次业主大会后选举产生首届业委会,而业委会则要按照议事规则定期召开业主大会,或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
物业公司自行招聘保安
要向公安机关备案
办法规定,物业服务企业应当依法取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。
物业服务企业自行招用保安员的,应当依法向公安机关办理备案手续。从事物业管理的专业人员也应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等的物业服务人员应当具备相应从业资格。
在《征求意见稿》中就已明确,住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用,相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。最终版的办法中又添加了一条:物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
但《征求意见稿》中提出的业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业这一条,在最终版中被删除了。
物业服务中遇到问题
可按以下方式投诉
在《征求意见稿》中,最大的亮点就是物业管理中居民可能遇到的各项问题都有了明确的投诉单位。最终版的办法又对这些投诉情况进行了更详尽的规定。
其中,向住房保障管理部门投诉的问题被扩充到六条,分别是未按照物业服务合同约定提供服务的；未取得资质证书从事物业管理的；将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的；擅自改变物业服务用房用途的；擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的；套取、挪用物业专项维修资金的。
此外,违反办法中擅自改建、占用公共部位等七条与城管相关的事项,可向城管执法部门投诉；
物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的,向城乡建设部门投诉；
占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的,向公安机关消防机构投诉；
赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉；
电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉；
物业服务企业违规收费的,向物价部门投诉；
供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向市政公用部门投诉；
电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的,向经济和信息化部门投诉。
《征求意见稿》中提到的向环保执法部门投诉的排放有毒、有害物质等行为,在最终版办法中并未提及。
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