万豪国际小区外景。(资料片)
万豪国际小区贴出的收费通知引起业主质疑。 (业主供图)
本报记者 范佳
业主: “公共能耗费”是啥? 不是收了物业费吗?
近日,万豪国际小区贴出的一则物业收费通知,引起了业主的质疑。通知上写着:“根据已签订的《万豪国际物业托管合同》的约定,金鲁班物业服务中心自8月2日起,开始收取2015年的物业管理费,同时预收一年公共能耗费500元。”
“据说公共能耗费是指路灯、电梯电费等,这些难道不包含在物业费里吗?”小区居民孙先生和王女士均表示,之前,他们从来没有交过这笔费用,公共能耗费是第一次听说,对《万豪国际物业托管合同》也毫不知情。
孙先生说,现在小区内路灯不亮,喷泉不喷,电梯、立体车库等公共设备都存在很多问题,还要额外交钱,他认为不合理。“三年前交房时签过物业合同,但是今年换了新物业后,还没有签过新的物业合同。预交一年的费用,没有合同,要是物业再换了,这笔钱怎么办?”
“我觉得物业在巧立名目乱收费。”王女士认为,物业收取公共能耗费,应该征求业主意见,她希望业主和物业双方能坐下来谈一谈,把事情共同解决。记者调查了解到,像恒生伴山、凤栖第等新建小区均没有收取公共能耗费。
物业: 公共能耗费指公需水电费 多退少补,大家平摊
小区金鲁班物业公司工作人员介绍,新收取的公共能耗费指的是公需水电费,即公共区域内的电灯、电梯、路灯的电费,小区绿化的灌溉费用等。
“由于公司刚接手小区物业管理不久,不清楚小区一年公需的水电费用具体数额,所以先按一年500元的费用收取,年底时会将实际费用进行公示,多退少补。”该工作人员说,收取的金额是依据实际公需的水电费,业主进行平摊。
该工作人员强调,业主购房时与开发商签的协议中是将物业费和公共能耗费分开收取的。对此孙先生、王女士等小区业主均进行了否认。
对于路灯不亮等问题,该工作人员表示当前小区路灯、立体车库、电梯、消防监控等公共设备的确存在一些比较大的问题,只能等政府资金到位后再进行大修。
物价部门: 是否合法分情况而定 需半数以上业主同意
济南市物价局工作人员分析,物业收取公共能耗费是否合理,要看具体情况。根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字[2012]75号)第十一条,普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成中包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；物业管理区域绿化养护费用等。
其中,共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。该实施办法自2012年8月1日起施行。
“如果是普通住宅,又是新小区,在2012年8月1日之后签订的物业合同,则适用于这一实施办法,物业不应再收取公共能耗费。”该工作人员称。
“但小区的产权性质不属于普通住宅,或者物业合同签订于2012年8月1日之前,则不适用于此办法,只能按照当初的合同约定。”该工作人员说,普通住宅在国家层面含义比较模糊,像商住一体楼、商用公寓、花园洋房别墅等都没法界定为普通住宅。有些产权只有40年的住房在用地上就属于非居住用地。
该工作人员表示,这种情况受合同法保护,在双方签字认可,其他政策法规没有禁止的情况下,也无可厚非。收费标准不属于政府定价,根据双方合同约定。“这部分约定在购房合同里会有,往往被很多业主忽视。”
“但万豪国际小区的问题还在于,更换物业公司,更改之前的物业合同和收费方式,需要征得业主同意,同时重新签订合同。”该工作人员强调,业主和物业处于平等地位,增收费用至少应争得一半业主同意,不可强收。
收费要有法可依
物业费与公共能耗费共收的质疑在不少城市都出现过。杭州物价部门工作人员就曾表示,公共能源费要想收取需要刨除在物业费外单独建账。这就说明要有明确的规定这两笔费用不能重复收取。
而当前,物业收费的法律依据仅能依靠《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字[2012]75号),但该办法仅适用于普通住宅且要在2012年8月1日之后签订物业合同。不符合以上条件的业户只能依据当初合同约定,缺少法律法规约束。
在相关法律法规中,难以找到“公共能耗费”的字眼,这项收费规定空白需要填补,更多的收费情况需要有法可依,这才能够堵住有关机构巧立名目乱收费的漏洞,让业户把每一笔费用交得明白、交得心甘情愿。
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