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16年的房产繁荣或现拐点

购房主力人群去年已到顶峰,专家称今后难避免滞涨过程

2016年03月04日　　来源：齐鲁晚报

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　　　　3日,海通证券首席经济学家李迅雷发文称,中国的房地产市场已持续了16年的繁荣,但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣,从人口推动到资金推动,从大涨到小涨再到有涨有跌,今后必然会有滞涨和普跌的过程。

　　2000-2010年:
房价上涨更多是
一种人口现象
　　李迅雷在文章中写道,居民对房地产的需求不外乎是居住(或改善性居住)和投资这两大需求。拉动这两大需求的,从人口的角度看,一是与人口的年龄结构有关,二是与人口流动有关。从美国的案例看,购房与购车的主力人群的年龄段一样,都是25-44岁。
　　如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品,25-44岁是房地产消费的高峰期,而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。随着45岁以上中老年人口占比的上升,房地产消费均会遭遇历史性拐点。
　　根据中国指数研究院的调查结果,25-34岁年轻人是购房的第一大群体,约占购房人数的50%,第二大群体是35-44岁,约占购房群体的24.5%,故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。
　　中国人口红利的拐点已经出现,人口老龄化,25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰,今后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看,伴随着25-44岁人口总数见顶,地产销量也会出现拐点。
2011年至今:
房价起落更多是
一种货币现象
　　2011年之后房价更多体现为货币现象,中国经济增长自2009年之后,广义货币M2的规模超常增长,超过美日成为全球最大。同时,M2/GDP的比例大幅上升,即从2008年的1.58倍,迅速上升至1.9倍左右,如今已经超过2倍。即中国经济靠投资(货币与之配套)推动越来越明显,整个经济的杠杆率水平也大幅上升。
　　房价受货币的影响可以从几个方面来说明:包括居民的收入水平高低和货币政策的松紧程度。
　　从居民收入水平的角度来解释各地房价高低的差异,还是有一定说服力的。如上海、深圳和北京的房价之所以高,是因为人均可支配收入位居全国前三；浙江的人均可支配收入高于江苏和广东,尽管GDP总量远低于后者,这就可以解释浙江的整体房价水平高于江苏和广东。
　　房价的涨跌与央行的货币政策也有较大的相关性。如2011年不仅多个地区的房价出现下跌,而且,钢铁、煤炭、有色及其他一些大宗商品的价格也出现了向下的拐点。这应该与央行采取收紧的货币政策有关——2011年共有三次加息和6次提高存款准备金率。此外,央行还上调了首付比例。可见,房价的下行与货币政策收紧具有明显的因果关系。
　　房价如今更多体现为货币现象,而货币的流动性要远远高于人口的流动性,货币说走就走,是很难控制得住的。
　　　　据智谷趋势微信公号

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