本报记者 刘雅菲
实习生 藏新恒 李佳婍
其实,“买房送小院”在济南并不少见。记者走访了三个宣传中提到“买房赠小院”的在售楼盘,售楼人员均表示的确有小院赠送,而且小院只有使用权并没有产权。还有一个楼盘的置业顾问明确表示,小院就是圈占了公共绿地建设的,但是他同时表示购房者不必担心,关于小院的内容会写到合同当中,拥有了小院的使用权,购房者可以随便使用,种菜、种花都可以。
关于小区公共绿地的权属,物权法第七十三条规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。对此,山东舜翔律师事务所王建华律师表示,如果规划没有变更,且没有经过全体业主的同意,开发商无权私自变更这些公共绿地的用途,或者将其圈占起来赠送给部分业主。也就是说,对这些公共绿地,开发商无权卖给消费者。时女士所住的小区,如果没有合法的规划手续,开发商将公共绿地围成小院赠送给个别业主的行为可能构成侵权,开发商和业主签的合同中涉及这一部分的内容,也极有可能会因为违反法律的强制性规定而归于无效,业主可以提出来,确认这一块无效。
同时,王建华表示,因为赠送小院,开发商卖给业主房屋的时候,这个价位应该是高的,如果小区的小院被收回,恢复了绿地原状,极可能会给一楼的业主造成损失,届时一楼业主可以合同相对方违约为由,要求其赔偿己方因此遭受的损失,并要求对方承担违约责任。
“业主可以成立一个业主大会,由业主代表来向侵害他们共同所有权的业主、开发商以及物业主张权利,以他们为共同被告,要求他们来承担侵权责任,停止侵害、排除妨害、赔偿损失。通过诉讼途径,达到恢复小区绿地的原本使用途径的目的。”王建华说,此外,为了防止这种情况的发生,以后业主在购房时除了仔细查看购房合同约定外,最好再向开发商提出出示向有关部门报建的规划设计,以便确认自己购买房屋的合法性。
在冯女士向物业反映情况时,物业曾表示在购房合同中关于公共区域的界定里有一条,任何业主拥有独立使用权及开发商保留的地方并不属于公共区域,因此楼上没有小院的业主已经自愿放弃了这一部分公共区域的权益。
对此,王建华认为,根据合同法第四十条的规定,在格式合同当中,提供格式合同的一方限制对方主要权利,加重对方义务的,该条款无效。如果上述情况属实,那么业主的公共区域共有权显然受到了限制,可以向法院请求该条款无效。
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