□张敬伟
国家统计局7月6日公布的数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。
这一统计数据,让人浮想联翩。按2013年的统计数据,中国人均住房面积已经稳居全球第五。排在中国前边的是美国、意大利、荷兰和德国四个发达国家。四年过去,又经历了浮躁虚热的房地产周期,中国在全球的排位应该更靠前了吧。但是,中国人的安居之梦是否真的实现了呢?
平均住房面积里藏着玄机。和收入不同,住房面积高的首先是乡村、继而是乡镇、然后是中小城市、经济欠发达城市……反而是四大一线城市,面临着最尴尬的安居困境。房价越来越高,但外来人口越来越多,很多人依然聚租而居,被平均的安居梦想,在一线城市变成了城里人的慨叹和外乡人的空想。
因而,人均住房面积稳居世界前列的数字风景,“被平均”为不同城市冷热不均的安居迷梦,让人不胜唏嘘。值得一提的是,现在的楼市依然不平静,去年楼市去库存,激发了一线城市、一线周边城市和二线热点城市的楼市“虚火旺盛”,但是三四线城市的库存犹在。去年各城市“因城施策”的效果并不明显,相当奇葩的“让农民工买房”也成了笑谈。
市场有其自然规律,一线和热点城市的楼市吸引了全国各地的人,即使这些城市的楼价高企也实属正常。但是三四线城市,特别是中西部城市,楼市库存则难以消化。两极分化的楼市,以及人往大城市跑的现实,决定了人均住房面积这一指标与现实的差距。因为这些被平均出来的数字,既不能缓释一线城市的安居压力,反而成为中小城市难以消化的库存负担。
今年中央经济工作会议明确房子是用来住的不是用来炒的,发出了抑制楼市泡沫的明确信号。在此政策导向下,一线城市、二线热点城市等近50城重新进入楼市调控节奏。而且本轮楼市调控之严超过以往历次,楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。像政策首要热点区域雄安附近的保定白沟新城,禁售期定为5年,上海最新拍卖的两块土地,更是确定了建好的房屋“只租不售”。
限售政策的期限设计,点中了市场炒作的死穴,从既往的楼市表现看,2-3年算是一个楼市小周期,5年则几乎覆盖了两个楼市周期。一到两个周期内的楼市限购,有效打击了楼市的炒作冲动。
楼市严控之下,一二线城市的楼价开始实现同比和环比双下降。但是此消彼长,一二线城市的楼市冷了,三四线城市的楼市热了。据5月份70城数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,但是三线城市房价涨幅开始领先。一些中西部地区的三四线城市的房价也开始进入万元时代,热点三线城市更是出现了去年一二线城市的楼市虚旺现象。
这既是资本转战三四线楼市所致,也折射了三四线楼市存在着令人担忧的投机热潮。虚火旺烧之下,也许三四线楼市的库存被消化了,但也转到了买家手里。这也意味着,被消化的楼市库存,没有变成刚需,也没有转化为改善型安居,而是变成了楼市更大的不公平——有人拥有多套住房,有人无房可居也买不起房。在此市场情景下的人均住房面积,也失去了民生意义上的参考价值,成为衡量楼市乱象的现实指标,即人均住房面积越大,楼市投机色彩越浓,楼市泡沫化越严重。
要把看上去很美的人均住房面积的这块画饼,变成实实在在的安居现实,各地还要持续加力,通过政策导向、市场引导把本地发烧的楼市降下来,引向健康发展的轨道,真正做到房子是用来住的不是用来炒的。(作者为财经评论员)
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